Forum: Offtopic Zwei Häuser frei.was tun?


von Johannes K. (anamollo)


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Hallo zusammen,

jaja ich weiß, dass dieses Thema nun wirklich nichts mit 
Mikrocontroller, Elektronik und Co. zutun hat.

Allerdings bin ich derzeit in einer schwierigen Lage, die ich aufgrund 
mangelnder Erfahrung noch nicht hatte in meinem Leben, da ich "erst" 26 
Jahre alt bin.
Deshalb würde ich mich sehr freuen, wenn ihr mir helfen könntet.

Meine beiden Omas (beide verwitwet) kommen bald ins Pflegeheim, da sie 
den Alltag in ihrem Haus, in dem sie alleine wohnen nicht mehr bezwingen 
können.
Da dieser Umzug in den nächsten Monaten passieren wird gibt es nun 
einiges an Überlegungen, die bis dahin und vorallem danach passieren 
müssen.
Es handelt sich wie bereits beschrieben um zwei Häuser, die dann erstmal 
leer stehen. Ich bin bestrebt möglichst schnell einen Nachmieter/Käufer 
zu finden, damit die Häuser nicht zerbröseln und verrotten.
-Selbst in die Häuser einzuziehen kommt nicht in Frage, da ich erst eine 
Mietwohnung bezogen habe, die ich aufgrund meiner Arbeitstelle und 
einfach aufgrund der idealen Lage nicht so schnell aufgeben möchte.

Die Frage ist nun die:
 - was mache ich zu erst, wenn die Omas die Häuser verlassen. Ich 
brauche wahrscheinlich einen Makler bzw. einen Immobiliengutachter, der 
mir sagt, wieviel das Grundstück+Haus überhaupt wert ist.
Dabei ist mir aber wichtig, dass ich eine sachliche Antwort auf die 
Wertfrage bekomme, ohne bereits den Profit von einem Makler einberechnet 
zu haben, da ich ggf. nicht über Makler verkaufen/vermieten möchte.
Neben dem brauche ich Handwerker, die mir erstmal das alte Zeug 
entsorgen und mir aus den für besagte 85-90jährige einen hübschen 
Grundstock aufbauen.

Dann aber die entscheidende Frage:
 - Soll ich das oder die Häuser vermieten oder verkaufen? Was macht in 
der heutigen Zeit mehr Sinn?
 -Oder soll ich lieber nur eines (und wenn ja welches von den beiden) 
vermieten und das andere verkaufen?

Mein Pro zur Vermietung:
 -Man hat ein schönes "Taschengeld" nebenbei jeden Monat verdient, was 
in ernsten Situationen (Jobverlust) einen über Wasser halten könnte.

Mein Kontra zur Vermietung:
 -Das Beispiel mit dem "tropfenden Wasserhahn". D.h., dass der Vermieter 
(in dem Fall ja dann ich) bei kleinsten Mängeln springen muss und für 
Reparaturen zusätzlich ein gewisses Kapital haben muss, um eben etwaige 
Reparaturen zu finanzieren.

Ich bin Alleinerbe (da Einzelkind von Einzelkindeltern), im 
Bekanntenkreis kenne ich leider keinen aus besagter Branche, die mir da 
helfen könnten. Auch meine (übrig gebliebene) Mutter weiß nicht viel 
davon, wie man das nun am Geschicktesten bewerkstelligt.


Vielen Dank für eure Hilfe!

Grüße
Joh.

von Claus M. (energy)


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Erstmal gehören die Häuser nicht dir sondern den ja noch lebenden 
"Omas". Und wenn sie die kosten fürs das Pflegeheim nicht decken können 
aus Rente oder sonstigem Vermögen, dann bedient sich erstmal der Staat 
an dem bestehenden Betongold.

von Hanns-Jürgen M. (yogy)


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Wie Claus M. schon schrieb, so lange die Häsuer den Omas gehören kannst 
Du überhaupt nichts damit machen. Denkbar wäre jedoch eine 
Überschreibung VOR dem Pflegeheim auf Dich, dann mußt Du die Dinger 
schnell verkaufen, sonst kommt Vater Staat. Und den Gelderlös solltest 
Du dann ganz schnell verprassen oder verschwinden lassen, sonst kommt 
Vater Staat zu Dir. Solten die Häuser bereits auf Dich überschrieben 
worden sein, gilt ebenfalls das Vorgenannte. (Ob und wie es da eine 
"Verjährungsfrist" gibt, keine Ahnung)

von Fatal E. (Firma: Fatal Error) (fatalerror)


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>...dann mußt Du die Dinger schnell verkaufen, sonst kommt Vater Staat.

Das wird nicht reichen:

http://www.helpster.de/schenkung-rueckgaengig-machen-das-sollten-sie-beachten_75096#anleitung

>...keine Ahnung

Full Ack

von Jens M. (Gast)


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Grund und Boden halten ewig und verkaufen kannst du immer. Du kannst das 
ganze auch jederzeit beleihen  oder beerbpachten usw. usf.

Wenn du verkaufst machst du nichts anderes als eine 
Vermögensumschichtung.
Zwar ist vermieten ein Risiko, das ist der Euro aber auch und nicht zu 
knapp.

Gesetz dem unwahrscheinlichen Fall von Mietnomaden. Wenn die raus sind 
ist das Haus noch da. Bei den Hasardeuren in der Politik ist das Geld 
aber ganz weg. Unwiderruflich und über kurz oder lang.

Bei zwei vermieteten Häusern kannst du, je nach Lage, schon Teil- oder 
Volltzeitrentier werden (das hat jetzt nix mit Elchen zu tun).

und reparaturen? Die selbst zu machen ist bares Geld für dich. Der Rest 
wird über Rückstellungen finanziert.

>Ich
>brauche wahrscheinlich einen Makler bzw. einen Immobiliengutachter, der
>mir sagt, wieviel das Grundstück+Haus überhaupt wert ist.

Als Eigentümer ist der Grundeigentümerverband eine gute Anlaufstelle.

Makler etc. würde ich meiden. Auch auf das ganze Gesocks das sich im 
"sozialen Bereich" rumtreibt musst du höllisch aufpassen (Stichwort 
Altenpflege). Riester als ethische Nullreferenz ist da nur die winzige 
Spitze eines Eisbergs aus gefrorener Sch.....

von Johannes K. (anamollo)


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Hallo,

Danke für die schnellen Antworten!

>Erstmal gehören die Häuser nicht dir
Das ist klar. Aber dafür hat man ja noch deren Kapital, hoffentlich 
ausreichend.

>Volltzeitrentier werden (das hat jetzt nix mit Elchen zu tun)
You made my day! :)

>und reparaturen? Die selbst zu machen ist bares Geld für dich.
Das habe ich auch weitestgehend vor...nur weiß ich bis dato nicht, was 
an derzeitigen Reparaturen ansteht, da ich z.B. nicht in die Rohre 
reinschauen kann, die vllt schon komplett verrostet sind oder ähnliches.
Ich habe das nur geschrieben, da ich voll berufstätig bin.
Handwerklich stelle ich mich auch nicht ganz doof an.

Gruß

von Rufus Τ. F. (rufus) Benutzerseite


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Für die Entscheidung ist der Ort, an dem diese Häuser sich befinden, 
nicht ohne Bedeutung.

Wenn so ein Haus beispielsweise in irgendeinem entvölkerten Winkel von 
Mecklenburg-Vorpommern steht, sind Nachnutzungskonzepte deutlich ... 
problematischer, als wenn das Haus in einem Vorort einer lebhaften Stadt 
steht, oder in einer wirtschaftlich bzw. touristisch attraktiven Region.

Sollte das Haus beispielsweise unter einer der geplanten Flugrouten 
eines geplanten Flughafens liegen, sieht die Situation wieder ganz 
anders aus.

Die Flughafenattrappe südlich von Berlin hat mit den Immobilienpreisen 
im südöstlichen Umland von Berlin einiges durcheinandergebracht; ein 
Haus in Mahlow beispielsweise dürfte unverkauf- und unvermietbar sein.

Die Umgebung von Walldorf oder das Gebiet in der Nähe der Grenze zur 
Schweiz ist komplett anders zu bewerten als eben Mecklenburg-Vorpommern, 
oder auch eine Innenstadtlage in Frankfurt/Oder.

Also: Wo sind die Prachtstücke denn?


Daneben ist auch die Bausubstanz eine zu berücksichtigende 
Angelegenheit. Wenn das Ende der 40er Jahre mit einfachsten Mitteln 
gebaute Häuschen sind, ist der Wert eher im Baugrund zu finden ... aber 
das kann auch bei 60er-Jahre-Bungalows der Fall sein.

von Michael .. (thing)


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Johannes Knöller schrieb:

> Meine beiden Omas (beide verwitwet) kommen bald ins Pflegeheim, da sie
> den Alltag in ihrem Haus, in dem sie alleine wohnen nicht mehr bezwingen
> können.

Auch betreutes Wohnen würde ich mal in Erwägung ziehen. Bei Pflegeheimen
wäre ich zumindest skeptisch, ob die was taugen.

> Da dieser Umzug in den nächsten Monaten passieren wird gibt es nun
> einiges an Überlegungen, die bis dahin und vorallem danach passieren
> müssen.

Über entsprechende Vollmachten, evtl. Vormundschaften würde ich mich mal
erkundigen, möglichst juristisch wasserdicht.

> Es handelt sich wie bereits beschrieben um zwei Häuser, die dann erstmal
> leer stehen. Ich bin bestrebt möglichst schnell einen Nachmieter/Käufer
> zu finden, damit die Häuser nicht zerbröseln und verrotten.

So schnell passiert das sowieso nicht, aber beobachten sollte man das
schon, vor allem das Dach.

> -Selbst in die Häuser einzuziehen kommt nicht in Frage, da ich erst eine
> Mietwohnung bezogen habe, die ich aufgrund meiner Arbeitstelle und
> einfach aufgrund der idealen Lage nicht so schnell aufgeben möchte.

Man kann sich aber ein lebenslanges Wohnrecht z.B. als Zweit- oder 
Drittwohnsitz ins Grundbuch eintragen lassen um staatliche
Verwertung nach dem Sozialgesetzbuch zu erschweren oder zu verhindern,
was man konstruktiv juristisch vorher abklären muss.

> Die Frage ist nun die:
>  - was mache ich zu erst, wenn die Omas die Häuser verlassen. Ich
> brauche wahrscheinlich einen Makler bzw. einen Immobiliengutachter, der
> mir sagt, wieviel das Grundstück+Haus überhaupt wert ist.

Makler braucht man nur insoweitfern, wenn man entfernt lebt und so
nicht in der Lage ist sich selbst drum zu kümmern. Das lassen die
sich natürlich gut bezahlen.

> Dabei ist mir aber wichtig, dass ich eine sachliche Antwort auf die
> Wertfrage bekomme, ohne bereits den Profit von einem Makler einberechnet
> zu haben, da ich ggf. nicht über Makler verkaufen/vermieten möchte.

Das kann von einem Gutachter, z.B. über Haus und Grund erstellt werden,
was aber auch Gebühren kosten wird. Kann man sicher vorab klären.
Evtl. mal die Gemeinde bzw. das Liegenschaftsamt fragen ob die helfen
können.

> Neben dem brauche ich Handwerker, die mir erstmal das alte Zeug
> entsorgen und mir aus den für besagte 85-90jährige einen hübschen
> Grundstock aufbauen.

Gelbe Seiten, aber nicht alles was die empfehlen muss auch nötig sein.
Ein Gutachter kann hier hilfreich sein.

> Dann aber die entscheidende Frage:
>  - Soll ich das oder die Häuser vermieten oder verkaufen? Was macht in
> der heutigen Zeit mehr Sinn?

Beides hat Vor-und Nachteile.
Vermieten bedeutet auch Verantwortung und Risiko, aber man hat
dann eine Kapitalanlage die wahrscheinlich mehr bringt als Zinsen.
Andererseits hat man im Sozialfall zwei dicke Klötze am Bein.

>  -Oder soll ich lieber nur eines (und wenn ja welches von den beiden)
> vermieten und das andere verkaufen?

Bei Verkauf bleibt zu klären wie das erzielte Kapital verwertet wird.
Im Sozialfall kann es u.U. ganz schnell weg sein und andere reiben sich
die Hände. Außerdem wird das Finanzamt noch die Hand aufhalten,
Stichwort: Grunderwerbssteuer, Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer(im 
Todesfall) was man aber mit einem Steuerberater klären sollte.
Außerdem KANN unerwartet die Gemeinde mal wegen Straßenbaukosten
lästig werden. Schuldenlasten im Grundbuch sollten abgeklärt
werden, weil die eine Veräußerung hemmt. Auf jeden Fall hat man
dann erst mal gut zu tun und das auf Monate. Da gibts jede Menge
Papierkram zu erledigen.

Anstatt zu schenken, kann man auch als Familienmitglied kaufen und
schuldet einen frei verhandelbaren Kaufpreis dem Verkäufer. Der Notar
berechnet für seine Gebühr aber den Verkehrswert. Da gibts so einige
Möglichkeiten. Die Nachteile der Schenkung fallen dann weg.

> Mein Pro zur Vermietung:
>  -Man hat ein schönes "Taschengeld" nebenbei jeden Monat verdient, was
> in ernsten Situationen (Jobverlust) einen über Wasser halten könnte.

Besser wäre ein Treuhänder der das erwirtschaftete Vermögen verwaltet.
Auch hier sollte man sich juristisch beraten lassen.

> Mein Kontra zur Vermietung:
>  -Das Beispiel mit dem "tropfenden Wasserhahn". D.h., dass der Vermieter
> (in dem Fall ja dann ich) bei kleinsten Mängeln springen muss und für
> Reparaturen zusätzlich ein gewisses Kapital haben muss, um eben etwaige
> Reparaturen zu finanzieren.

Kleinkram kann man legal auf den Mieter abwälzen. Wie man das alles
quasi Wasserdicht macht, dafür gibts z.B. "Haus und Grund".

> Ich bin Alleinerbe (da Einzelkind von Einzelkindeltern), im
> Bekanntenkreis kenne ich leider keinen aus besagter Branche, die mir da
> helfen könnten. Auch meine (übrig gebliebene) Mutter weiß nicht viel
> davon, wie man das nun am Geschicktesten bewerkstelligt.

Da wird neben der bereits erwähnten Spezialisten/Organisationen
wohl ein Notar der richtige Ansprechpartner sein, aber man muss
auch wissen, dass deren Tätigkeit nach der Vermögenshöhe per
Gebühr geregelt wird, auch wenn der Arbeitsaufwand der gleiche ist.

Sicherlich gibts da eine Menge Tricks, die man verwenden kann, damit
da nicht andere sich dran bereichern, man muss nur wissen wie.

Bitte beachten: Ausführlichkeit kann dieses Forum nicht leisten.

: Bearbeitet durch User
von Paul B. (paul_baumann)


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Hier ist auch noch ein Ratschlag für solche Fälle zu finden:
https://www.youtube.com/watch?v=MtIum3mvpwk

;-)

MfG Paul

von Johannes K. (anamollo)


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>Also: Wo sind die Prachtstücke denn?

Die Prachtstücke befinden sich jeweils in einer Nürnberger und einer 
Erlanger Vorstadt.


>aber beobachten sollte man das
schon, vor allem das Dach.
Vom Dach weiß ich, dass das erst bei beiden Häusern erneuert wurde.


@Michael:
Danke für deinen umfassenden Beitrag!

>man muss nur wissen wie.
Tja genau, aber eben genau wie. ;-)

Gruß

von Johannes K. (anamollo)


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Edit:

>Die Prachtstücke befinden sich jeweils in einer Nürnberger und einer
>Erlanger Vorstadt.
STADTTEIL nicht Vorstadt.

von Klaus A. (gustavgans)


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Was wichtig für das Haus ist wurde ja schon genannt. Zustand, Lage, usw.
Wenn du vermietest, dann kannst du mit ungefähr 10 Monatsmieten im Jahr 
rechnen. Der Rest geht für die Steuer und was es sonst noch so gibt 
drauf.
Allerdings finde ich vermieten tortzdem keine schlechte Idee.
Da ich keinerlei Daten kenne rechne ich jetzt einfach mal mit 1000€ 
Kaltmiete. Das ist zumindest hier in der Gegend ein relativ passender 
Wert wenn man grob über den Daumen peilt. :)
Das heißt du hättest pro Haus im Jahr 10 000€ mal zwei macht das 20 
000€.
Mit 20 000€ im Jahr kann man sicher einige Reperaturen und Erneuerungen 
für die beiden Häuser abfangen ohne das du dein eigenes Geld mit 
einspielen musst. Passiert z. B. ein Jahr lang nichts dann hättest du 
schon 40 000€ zur verfügung. Ich denke damit sollte man die beiden 
Häuser schon am leben halten können.

Wenn du verkaufst dann hast du zwar sofort viel Geld aber was machst du 
dann damit? Du hast ja geschrieben du willst nicht aus der Mietwohnung 
raus, also wäre das gewonnene Kapital für eine neuere, passender 
Immobilie nicht interessant. Was willst du dann mit dem Geld machen?
Immobilien sind zur Zeit heiß begehrt und das nicht ohne Grund.
Verkaufen würde ich nicht, vermieten lohnt sich meiner Meinung nach 
mehr. Da wirst du auf Dauer mehr rausholen können als mit einem Verkauf. 
Solltest du in 20 Jahren dann doch ein neues Haus haben wollen, dann 
kannst du die beiden Häuser verkaufen und stellst dir ne ordentliche 
Bude für dein Alter hin.
Wichtig halte ich beim vermieten aber, das gewonnene Geld nicht 
verprassen und als Backup für Reperaturen und Sanierungen zurück halten. 
Besonders in den ersten Jahren nicht verlocken lassen. Dann bist du in 
absehbarer Zeit schnell fein raus und diese Aussicht würde ich keines 
Falls hergeben.
Hast du erstmal die anfänglichen Schwirigkeiten überstanden, also z.B. 
neue Fenster, Heizung, Dämmung werfen die Immobilien Kohle ab und die 
sollte man dann in Schritt drei für eine weitere Immobilie investieren. 
Die Spirale geht so immer schneller nach oben und dann bist du mit 50 
Rentner...

: Bearbeitet durch User
von Johannes K. (anamollo)


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Ok hier noch ein paar Eckdaten (gerundet und ganz grob):

Haus 1)
Lage: Stadtteil in Nürnberg
Grundstücksgröße: etwa 450 qm
Wohnfläche insg.: etwa 110 qm
unterkellert, 1 OG + Dachboden (ausgebaut)
Baujahr: "Nachkriegszeit", schätze auf 1950.

Haus 2)
Lage: Stadtteil von Erlangen
Grundstücksgröße: etwa 260 qm
Wohnfläche insg.: etwa 110 qm
unterkellert, 2 OG + Dachboden (Chaos)
Baujahr: unbekannt

>Wenn du verkaufst dann hast du zwar sofort viel Geld aber was machst du
dann damit?

Mein Plan ist, dass ich dann aus dem Kapital aus dem einen oder beiden 
Häusern zumindest ein Grundkapital habe, um mir ein "eigenes, neues" 
Haus zu bauen.

von Paul M. (paul_m65)


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Johannes Knöller schrieb:
> Mein Kontra zur Vermietung:
>  -Das Beispiel mit dem "tropfenden Wasserhahn". D.h., dass der Vermieter
> (in dem Fall ja dann ich) bei kleinsten Mängeln springen muss

Es ist üblich im Mietvertrag zu regeln, dass die Mieter solch kleine 
Reparaturen selber übernehmen müssen.
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kleinreparaturen.htm
Außer in Sozialwohnungen oder anderen Spezialfällen kenne ich keinen 
Fall wo sich der Vermieter um einen defekten Wasserhahn kümmert.

: Bearbeitet durch User
von Jörg E. (jackfritt)


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Deine beiden Omas. Davon erbst du erstma nix ausser deine Omas haben das 
in Ihr Testament geschrieben bzw. Schenken es dir. Dann sind Steuern 
dran und die nich zu wenig.
Und zwar ziemlich sofort.
Also klär das erstmal. Solange deine Omas noch geistig gut dabei sind 
sollte deine Mutter oder du als Vormund eingesetzt werden damit nicht 
böses Erwachen bei einem staatlich Eingesetzten kommt.
Und Diese Schriftstücke unbedingt notariel beglaubigen lassen.

von Georg A. (georga)


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Ein Steuerberater wäre da sicherlich sehr hilfreich, Stichwort zB. 
Erbschaftssteuer sparen durch Niessbrauch. Gerade weil das nicht die 
übliche Eltern-Kind-Erbfolge ist, sollte da kompetentes Wissen eingeholt 
werden.

BTW: Das mit dem Vermieten/Verkaufen hat doch inzwischen auch den Haken 
des notwendigen Energieausweises. Zum einen kostet die Erstellung was, 
zum anderen kann das Ergebnis ("zum Fenster raus heizen") potentielle 
Käufer/Mieter abschrecken.

von Jörg E. (jackfritt)


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Energieausweis is nicht notwendig. Manche drücken damit den Preis. Aber 
die haben kein persönliches Interesse an der Immobilie. Wenn sich eine 
Frau ins Haus verliebt hat kauft der Mann auch ohne Energieausweis ;)

von Oliver K. (wakealan)


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Jörg Esser schrieb:

> Energieausweis is nicht notwendig.

Das sieht die seit Mai 2014 rechtskräftig gewordene EnEV 2013 anders. 
Ohne Energieverbrauchsausweis oder Energiebedarfsausweis bzw. ohne die 
Angaben daraus kann er nicht einmal eine Immobilienanzeige aufgeben.

von Michael .. (thing)


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Jörg Esser schrieb:
> Energieausweis

Für den sicheren Übergang des Vermögens an die nächste oder
übernächste Generation hat das erst mal keine Priorität.
Kostenmäßig dürften da Notar und Makler heftiger ausfallen
und die haben Priorität.

von oldeurope O. (Gast)


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Johannes Knöller schrieb:
> da ich z.B. nicht in die Rohre
> reinschauen kann, die vllt schon komplett verrostet sind oder ähnliches.

Nach meiner Erfahrung rosten die Eisenrohre von außen durch.
Besonders gefährdet sind im Erdreich verlegte.

von Michael K. (Gast)


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Johannes Knöller schrieb:
> Mein Plan ist, dass ich dann aus dem Kapital aus dem einen oder beiden
> Häusern zumindest ein Grundkapital habe, um mir ein "eigenes, neues"
> Haus zu bauen.

Behalte die Häuser, bringe die auf Vordermann zur Vermietung und erfreue 
Dich lebenslanger Mietzahlungen.
Momentan bekommst Du Kredite für 1,5% + 'Geschenke' aus KFW 
Förderprogrammen die sich in Deinem Fall von alleine zurückzahlen.
Für Dein eigenens Haus bekommst Du Kredite nachgeworfen weil Du 
Sicherheiten hast.

Schau Dir mal an was die Notenbanken weltweit seit 2009 machen.
Es wird um die Wette Papier gedruckt und die Finanzmärkte geflutet.
Was meinst Du denn was in ein paar Jahren der tolle Geldsegen durch 
Verkauf noch Wert ist ?

Frag Deine Omas mal nach Hyperinflation und wie viele tausend Mark 
damals ein Brot gekostet hat.

Ja, Eigentum verpflichtet und verursacht manchmal Ärgernisse.
Ich kenne ein paar Idioten die in Turbospeed alles verballert haben was 
sie geerbt haben und heute ärmer sind als je zuvor.

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