Hauskauf Altbau (1961): Was zu beachten?

D. I. schrieb:
> Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch via Boiler.

Gibt es dafür so etwas wie Nachtstrom? Hast Du vor, Dir Photovoltaik 
oder Solarthermie anzuschaffen?
Wenn nein, solltest Du darüber nachdenken, das 
Warmwasserbereitungskonzept zu überarbeiten. Ein Warmwasserspeicher ist 
prinzipbedingt ineffizient - durch Wärmeverluste. Ist er zu klein 
dimensioniert, ist er ein Komfortverlust ("Warmwasser ist schon wieder 
alle").

Ist das ein Warmwasserspeicher, der mit allen Warmwasserzapfstellen 
verbunden ist, oder gibt es dezentral mehrere davon? (Du schreibst 
"Badboiler")

Elektrische Durchlauferhitzer setzen eine zeitgemäße Elektroinstallation 
voraus, die Du in Deinem 60er-Jahre-Neubau ja anscheinend sowieso 
überarbeiten möchtest, können aber aufgrund ihrer recht geringen Größe 
nah an den jeweiligen Zapfstellen untergebracht werden. Das möchte man 
auch aus Effizienzgründen; wenn es eine halbe Minute dauert, bis aus dem 
Hahn dann auch warmes Wasser kommt, ist schon viel Wasser verbraucht, 
und das Rohrleitungssystem elektrisch erwärmt worden. Daher: Kurze 
Leitungen zwischen Erhitzer und Hahn, insbesondere in der Küche, wo es 
oft vorkommt, daß nur kleine Mengen warmen Wassers benötigt werden.

Andererseits klingt Deine Beschreibung nicht so, als ob Du den Bau 
entkernen und komplett neu gestalten möchtest, das ist mit den 
angedeuteten 80k auch nicht darstellbar, insbesondere, wenn die die 
Dämmung des Daches beinhalten sollen.

Hast Du Dir mal die Straße vor dem Haus angesehen? Wenn das eine 
unbefestigte Straße ist, bzw. eine Straße mit unbefestigten Gehwegen, 
besteht die Chance/das Risiko, daß Deine Gemeinde sich entschließt, das 
ganze zu "erschließen" -- was Du als Grundstückseigentümer dann 
finanzieren musst, auch wenn das Haus schon seit einem halben 
Jahrhundert dort steht.

Das gleiche kann Dir beim Abwasser geschehen, auch da solltest Du Dich 
erkundigen (sofern das Haus nicht sowieso an das kommunale 
Abwassersystem angeschlossen ist) - das Stichwort "Abwasserzweckverband" 
lässt manche nicht gerade vor Freude jauchzen.

Wie auch immer:
Viel Glück mit dem Bau, viel Glück mit Bausachverständigen & Co., und 
viel Glück mit der "besseren Hälfte" und den baulichen Abstimmungen ...

in den 60er hat man den Wand-Innenaufbau noch so gestaltet: Putz auf 
Mörtel.
Leider verliert der Mörtel über die Jahrzehnte an seine ureigentlich 
Eigschaft und versandet. Das Ergebnis ist, das wenn man ein kleines Loch 
für ein Bild bohren will, einem direkt ein halber QM Putz entgegen 
kommt.

Kalt- und Warmwasserleitungen sollten dringend erneuert werden!

Heizung mit Öl oder Gas ist egal, hauptsache die Heizung ist relativ 
neu, was sie ja anscheinend ist.
Wenn Du noch 400 Eu übrig hast, spendier Dir ne neue 
Heizungszentralpumpe - die sparen heute unmengen an Energie.


Die Fenter von 91 kannste schonmal auf die Budgetliste setzen: 
spätestens in 10 Jahren müssten die erneuert werden. Da würde ich aber 
mal einen Schreiner fragen, in welchem Zustand die Dinger sind.

Wenn der Dachboden nicht genutzt wird, kannst Du auch die obere 
Geschossdecke dämmen. Das geht auch in Eigenleistung. Die üblichen 
Verdächtigen Rockwool und Isover liefern Sir gute Anleitung und 
Hilfestellung.

Die Isolierung der Kellerdecke (von unten) würde Dir zwar schmerzliche 
10cm Deckenhöhe kosten, rentiert sich aber in jedem Fall!

Bevor du am Dach eine Wärmedämung anbringen lässt sollte sich jemand das 
Dach und den Dachstuhl anschauen. Bevor man eine Hütte komplett in 
Styropor packt lohnt es sich die Kältebrücken zu suchen und diese zu 
beseitigen. Rolladenkästen sind da oft fällig, aber auch andere Löcher 
tun sich da auf.
Bei Jahrgang 61 solltest du auch schauen was innen gemacht werden muß. 
Boden? Wand? Gute Holzfenster leben länger als die hier genannten 10 
Jahre, brauchen aber Pflege.

Jürgen Gensicke schrieb:
> Das Ergebnis ist, das wenn man ein kleines Loch
> für ein Bild bohren will, einem direkt ein halber QM Putz entgegen
> kommt.

Man darf eben nicht bei jeder Gelegenheit auf den Putz hauen....

MfG Paul

Jürgen Gensicke schrieb:
> in den 60er hat man den Wand-Innenaufbau noch so gestaltet: Putz auf
> Mörtel.
> Leider verliert der Mörtel über die Jahrzehnte an seine ureigentlich
> Eigschaft und versandet.

Erfreulicherweise wissen das die Wände in meiner etwa 105jährigen 
Altbauwohnung nicht. Das sind entweder verputzte Ziegelwände oder 
Rabitzwände. Oder hat man damals noch anders verputzt?

D. I. schrieb:
> ein Arbeitskollege hat mir schon von relativ neuen Erhitzersystemen
> erzählt die wohl sehr effizient sein sollen,

Was mag er damit meinen? Das effizienteste ist der Durchlauferhitzer, 
der hat einen Wirkungsgrad von fast 100% (denn alle erzeugte Wärme 
landet im Wasser). Und wenn zwischen Durchlauferhitzer und Wasserhahn 
nicht noch mehrere Meter Rohr sind, kühlt das Wasser auch nicht 
zwischendrin wieder ab, bzw. muss erst Rohr und gegebenenfalls Wand 
erwärmen.

Wenn Durchlauferhitzer, dann aber einen elektronisch geregelten, d.h. 
einen, an dem man die Betriebstemperatur einstellen kann. Die Dinger mit 
zweistufigem Druckschalter sind ein Krampf im Arsch.

Rufus Τ. Firefly schrieb:

> Erfreulicherweise wissen das die Wände in meiner etwa 105jährigen
> Altbauwohnung nicht. Das sind entweder verputzte Ziegelwände oder
> Rabitzwände. Oder hat man damals noch anders verputzt?

Sowas (Putz abgefallen) ist mir in meiner langjährigen Praxis nur
einmal bei einem ähnlich altem Haus (Gründerzeit)passiert. Auch
damals gab es Leute, die mit aller Gewalt Zement sparen wollten.

> Wenn Durchlauferhitzer, dann aber einen elektronisch geregelten, d.h.
> einen, an dem man die Betriebstemperatur einstellen kann. Die Dinger mit
> zweistufigem Druckschalter sind ein Krampf im Arsch.

ACK!

D. I. schrieb:
> Meine Frau und ich sind derzeit auf Immobiliensuche und wir haben nun
> ein konkretes Objekt in Aussicht. Es handelt sich um einen Altbau (1961)
> mit zwei getrennten Wohnungen (noch bis Juli vermietet) den wir
> allerdings komplett für uns nutzen möchten.
Mein Haus ist von 1967, also nicht völlig anders.

> Die Nebenkostenabrechnungen + Stromrechnungen der letzten Jahre weisen
> im Schnitt Nebenkosten von 450€ / Monat (Versicherungen, Öl, Strom,
> Wasser, Müll, ...) aus bei insgesamt 2 Parteien (jeweils Familie mit
> Kind).
Das sagt leider gar nichts, vor allem, wenn mit Holz zugeheizt wurde.

> Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei
> euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten? Welche Dinge
> wären ein absolutes No-Go bzgl. Aufwand / Kosten? Was würde in einer
> Never-Ending Story münden? Angeboten wird die Hütte für 150k,
> Sanierungs/Renovierungsbudget könnte ich bis zu 80k freimachen ohne dass
> es schmerzt.
150k hört sich ja schon mal gut an, 80k sind ok, wenn man selbst was 
machen kann, ansonsten ist das nicht viel.

> Geheizt wird mit Öl (durchschnittlicher Jahresgesamtverbrauch der
> letzten Jahre lag bei ca. 1300l / a), Warmwasseraufbereitung erfolgt
> elektrisch via Boiler. Es befinden sich sowohl oben als auch unten mit
> Holz befeuerbare Schwedenöfen.
Durch die Holzöfen ist der Ölverbrauch nicht relevant.

> Heizungsanlage wurde 2001 eingebaut, Heizungszähler 2014, Fenster +
> Rollos 1991 sind doppelverglaste Holzfenster, alle in augenscheinlich
> gutem Zustand (nichts abgeranzt, keine Feuchtigkeitsflecken etc.).
> Einbauküche 2012, Bad 2009, Badboiler 2014 plus noch diverse andere
> Kleinrenovierungen wie Böden, Türen etc.
Schick.

> Dach und Elektrik sind noch in originärem Zustand, d.h. dort erwarte ich
> definitiv was zu tun.
Das muss nicht sein. Bei mir ist die Elektrik komplett in Leerrohren 
verlegt, die Leitungen sind wie neu. Da musste nur mal FI und neue 
Sicherungen rein. Kann aber auch die große Katastrophe sein. Das würde 
ich mir unbedingt genauer ansehen, neue Leitungen unterputz ist richtig 
Arbeit und Dreck.

> Zusätzlich zu der obengeannte Frage würde ich gerne noch von euch
> wissen, was sich lohnt den Makler + die Eigentümer + die aktuellen
> Mietparteien zu fragen.
Gar nichts. Erstens sind die parteiisch, zweitens haben die keine 
Ahnung.

Schau Dir mal die Wasserleitungen an, bei mir ist das Kupfer, sieht noch 
aus wie neu, das kann aber anders aussehen. Die neu zu machen, ist 
richtig Dreck. Ebenso die Abwasserleitungen, bei mir sind das Gussrohre, 
die rosten teilweise so langsam durch. Auch sehr lecker.

Auch mal klären, ob die Gemeinde überlegt Regen- und Abwasser zu 
trennen, das kann richtig kosten.


Übrigens: Das Dach zu dämmen, hat bei mir enorm was gebracht, das würde 
ich unbedingt angehen, solange das Öl billig und die Handwerker willig 
sind. Wenn die Ölpreise wieder steigen, steigen auch die 
Handwerkerpreise.

Gruss
Axel

D. I. schrieb:
> Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei
> euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten? Welche Dinge
> wären ein absolutes No-Go bzgl. Aufwand / Kosten? Was würde in einer
> Never-Ending Story münden? Angeboten wird die Hütte für 150k,
> Sanierungs/Renovierungsbudget könnte ich bis zu 80k


Sei vor allem nicht Euphorisch bei der Sache, du musst dir alles so 
ansehen wie es ist und dir vorstellen wie es werden wird (im negativen 
Fall) oder werden könnte.


Hat das Haus einen Keller?

Wenn ja, dann schau ihn dir an!
Geh da mit einer gute Lampe runter und achte auf Risse, Dehnfugen, 
Feuchtigkeit.

Gibt es genaue Unterlagen wo die Kabel und Rohre lang laufen?
(das ist wichtig, sonst bohrst du ein Loch, stehst im dunklen und musst 
den Putz abkloppen um an das Kabel zu kommen)

Achte auch auf neuere Arbeiten, denn der Verkäufer will Problemstellen 
oftmals übertünchen damit sich das Objekt besser/schneller verkauft da 
es scheinbar einen guten Zustand vorgaukelt.

Mein Nachbar hat das auch gemacht, das Gebäude hatte auch in etwa das 
Alter und 2 Etagen plus Dach.

Er hat vorher eine Firma bestellt die einen dünne Riss geschlossen und 
überpinselt hat, der von links unten bis nach rechts oben zum 
Küchenfenster verläuft.
Dieser Riss wird sich mit der Zeit weiten da das Gebäude auf der einen 
Seite etwas absackt da der Untergrund damals nicht richtig verfestigt 
wurde.


Für 230k kann man eigentlich schon selbst bauen.
Für mich wären ein ordentliches Fundament (Stahlbeton) und Bodenplatte 
wichtig (mit ordentlich Bewehrung).
In meiner Region hier muss man eine wasserdichte Bodenwanne (weiße 
Wanne) und am besten noch eine Schicht Teer für den Keller verwendet 
werden, da sich der Grundwasserspiegel über das Jahr verändert und 
teilweise nur bei 1 Meter liegt, manchmal bei 2 Metern.

Schau dir auch genau das Dach an, mache Fotos (!) und sortiere die Fotos 
nach Räumen auf dem PC in entsprechende Ordner.

Du musst die Materialien genau kennen die beim Bau des Daches verwendet 
wurden.
Die Holzbalken müssen nach Würmern abgesucht werden, aber du hast ja 
schon gesagt dass du das Dach neu machen willst.
Manche Menschen meinen dabei aber auch nur dass sie die Latten und die 
Dachziegel entfernen wollen und dann Folie / Dämmung einbringen und dann 
neue Dachziegel auf das Dach legen.

Es ist möglich dass das Holz schon an Stabilität verloren hat da die 
meisten Menschen das Holz (die Balken) nicht ein bisschen pflegen.
(ich mache das mit Leinöl)

Man erkennt teilweise von außen nicht wie tief die Würmer schon drin 
sind.
Erst wenn man die reine Balkenkonstruktion vor sich stehen hat und daran 
rüttelt und klopft sieht man welche Probleme es gibt.

Teilweise sind große Stellen noch fest und es gibt kleine Bereiche die 
durchlöchert sind.

Du musst also damit rechnen das gesamte Dach neu zu machen.


Ich würde da keine 230k reinstecken und habe dann ein altes Fundament 
mit alten Wänden und alten Decken.
Der Deckenaufbau ist auch noch wichtig, oft wurden Doppel-T-Träger 
genommen und zwischen ihnen Betonplatten reingeschoben die mit etwas 
(ganz wenig) Bewehrung verstärkt waren. (sowas würde ich heutzutage 
nicht mehr haben wollen)

Überlege dir die Möglichkeit ein neues Haus zu bauen, das geht 
heutzutage sehr schnell, das Haus ist ordentlich dicht und hält durch 
die verbesserte Bauweise deutlich länger und ist sicherer.

Du steckst wohl möglich mehr Ärger in das alte Haus (über den Zeitraum 
von 50 Jahren ... und anschließendem Abriss) als in den Aufwand ein 
neues auszusuchen.


Nein ich arbeite nicht für die Baubranche, ich musste mir das vor einem 
Jahr auch überlegen.

Hast du dir schon mal eine Übersicht gemacht was ein neues Hauskosten 
würde?

Wie sieht es mit dem Grundstück aus?
Hier ist es so dass man sich nicht nur das Haus hinsetzen möchte, 
sondern auch etwas Wiese/Garten hat wo man sich erholen kann.
Man will ja nicht immer drinnen sitzen, sondern auch mal raus gehen und 
dort sitzen oder sich draußen beschäftigen.

D. I. schrieb:
> Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei
> euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten?

Zunächst mal klingt das Angebot nicht schlecht.

1961 wurde ein Keller mit schwarzer Wanne gebaut (die ist inzwischen 
weggegammelt, also rundrum aufbaggern und neu machen) und die 
Elektroinstallation mit klassischer Nullung (Leitungen raus und 
ersetzen), die Wasserrohre sind vielleicht aus Blei (ersetzen so lange 
es nicht nur ums Abflussknie geht). Abflussrohre sind manchmal aus 
Asbestzement und Bodenfliesen (sehen wie PVC aus) sind 
Asbestfaserstoffe. Unter Parkett ist oft PAK Kleber und Holz wurde mit 
PCB/Lindan haltigem Xyladecor gestrichen.

All das bringt heftige Abzüge beim Kaufpreis, weil eine Sanierung teuer 
ist, aus Gesundheitsgründen aber gemacht werden sollte.

Wärmedämmung könnte sinnvoll sein, aber je nach Bauweise des Hauses 
teuer bis unmöglich. So hoch sind die Heizkosten aber nicht. Den Boiler 
würde ich rausschmeissen, und entweder aus der Ölheizung, oder besser 
als Solaranlage (für den Sommer) und Heizung (im Winter) versorgen. Oder 
Durchlauferhitzer an den Verbrauchsstellen, weil die E-Installation eh 
neu gemacht wird, falls die Hausanschlussleistung reicht. Apropos neu 
machen: Wem gefallen Fliesen in Bad und Küche ? Ein saniertes Bad 
schlägt leicht mit 10000 EUR rein.

Mike J. schrieb:
> Überlege dir die Möglichkeit ein neues Haus zu bauen, das geht
> heutzutage sehr schnell

Na ja, wenn es ein Hausimitat aus Sperrholz ist (Holzständerbauweise), 
dann hält das nur 50 Jahre, wäre also 1961 gebaut heute schon 
abgerissen.

Das mag zwar auf den ersten Blick billiger erscheinen, ist es aber auf 
Dauer nicht. Massivbau baut man nicht so schnell, der muss schliesslich 
zur passenden Jahreszeit trocknen wenn man keinen Pfusch haben will.

Michael Bertrandt schrieb:
> Na ja, wenn es ein Hausimitat aus Sperrholz ist (Holzständerbauweise),

Das meine ich damit nicht.
So ein Haus welches in zwei Tagen zusammengesteckt ist würde ich auch 
nicht haben wollen.

Der Grund weshalb ich sowas nicht haben will ist die sehr schlechte 
Schalldämmung in diesen Häusern, Stabilitätsverlust durch Ungeziefer

Die haben letztens innerhalb von 2 Monaten den Boden verfestigt, die 
Bodenplatte (ohne Keller) gesetzt, die Wände für die erste Etage mit 
Kalksandstein gesetzt, die Decke mit einer Filigrandecke erstellt, dort 
eine zweite Etage mit Kalksandsteinen gebaut, die Dachkonstruktion mit 
Folie, Außendämmung mit einer Klinkerwand und Dachziegeln gebaut.

Jetzt kommen noch die Arbeiten im Innenraum. (Strom, Wasserrohre, 
Heizung, Lüftungssystem mit Wärmetauscher, Zimmergestaltung)

In China hätten die das wahrscheinlich schneller machen können.

Zur Zustandsbegutachtung des Hauses:

Wichtig ist es meiner Erfahrung nach nicht nur einen Ernergieberater und 
Baugutachter mit sich zu führen sondern man sollte auch viel Wert darauf 
legen, dass die Leute kompetent und fair sind.

Unsere 1jährige Karriere als Hausbesitzer hat leider gezeigt, dass es 
vom Kleinstunternahmer bis hin zur mittelgroßen Firma in allen Belangen 
rund um den Bau (vom Handwerker bis zu den Bauingenieuren) so viele 
unfähige Leute gibt, wie ich es in einem anderen Bereich ehrlich gesagt 
noch nie gesehen habe.

Ich würde mängeltechnisch u.a. auf folgendes achten:

1)
Ist der Keller trocken bzw. für die Zeit, in der er gebaut wurde normal 
feucht. Bedenke, dass Kellersanierung sehr Aufwändig sein kann. Aus 
einem alten Sandsteinkeller (gab´s das 61 noch?) machst du ohne einen 
riesen Aufwand zu treiben so schnell keinen Wohnraum. Stört aber nicht 
jeden ...

2)
Zwischendecke zw. Erdgeschoss und Obergeschoss ist wahrscheinlich eine 
Holzbalkendecke. Ist da auch nichts faul dran?

3)
Wie ist der Zustand des Dachs, vor Allem des Dachstuhls. Ist das Holz 
noch fest oder gibt es beim Drücken z.B. mit dem Schraubenzieher in das 
Gebälk schon stellenweise nach. Ich denke, dass das Obergeschoss wohl 
Dachschrägen aufweist? Bedenke, dass bei Sparrentausch in 10 oder 20 
Jahren dann auch die Schrängen des Obergeschosses mit betroffen wären.

4) Gibt es Hinweise darauf, dass nur durch Fachfirmen sicher entfernbare 
Gefahrstoffe wie asbesthaltige Baumaterialien verwendet wurden? 
Eternitplatten finde ich dabei weniger kritisch als Asbest in verklebten 
Bodenbelägen.

---

Zum Thema Energieverbrauch / Sanierung Folgendes:


eigentlich finde ich 1300L/a bei 2 Haushalten nicht die Welt. 
Vorausgesetzt dieser Wert kommt nicht nur durch exzessiven Einsatz der 
Schwedenöfen zustande muss man schon sehr hinschauen, ob sich die 
Wärmedämmung rechnet (hängt auch davon ab, wieviel man selber machen 
kann)

Anders verhält es sich allerdings angeblich bzgl. Wohnqualität. Denn die 
Strahlungswärme, die von einer gedämmten Wand ausgeht, schafft wohl 
schon ein merklich behaglicheres Wohngefühl. Wenn man das braucht muss 
man also die Dämmung von vorherein mit reinrechnen.

Wenn man denn also dämmen möchte Folgendes:

1)
Wenn der Keller kein Wohnraum werden soll dürfte es sich lohnen, die 
Kellerdecke zu dämmen. Aufwand und Kosten sind verhältnismäßig minimal 
und Fachleute braucht es dazu auch nicht. Natürlich umso besser, wenn 
der Keller auch die entsprechende Höhe hat, dass man nach Dämmung noch 
durchlaufen kann, ohne erdrückt zu werden.

2)
Fenster deines Baujahres sind noch keine riesen Katastrophe, dennoch und 
erst recht als Holzfenster wohl demnächst mal erneuerungswürdig. Da dir 
mit einer vielleicht später kommenden Dämmung der Außenwand Licht 
genommen würde, würde ich die nächsten Fenster gleich ein wenig größer 
einplanen, auch wenn das mehr Aufwand bedeutet.

3)
Zustand des Dachstuhls, Dachsparrenhöhe und Dachüberstand sind sehr 
entscheidende Faktoren bei einem Dämmvorhaben.
Zunächst mal wäre es natürlich ungünstig, wenn das Ende des Dachstuhls 
schon irgendwie abzusehen wäre, dann so wäre jede Dämmung 
rausgeschmissenes Geld.
Ein ordentlicher Dachüberstand  ist natürlich unbedingt nötig, wenn man 
die Außenwand dämmen will.
Sparrenhöhe ist ein wichtiger Faktor bei einer Dämmung zwischen den 
Sparren, optimalerweise in Kombination mit einer Aufsparrendämmung oder 
Untersparrendämmung.
Zwischensparren- und Untersparrendämmung ist nicht nur selber leichter 
zu bewerkstelligen, die Baumaterialien sind auch günstiger. Es ist 
jedoch so, dass die Untersparrendämmung in der Stärke nur einem 
Bruchteil der Zwischensparrendämmung betragen darf. Wenn du jetzt 
natürlich Sparren mit 10 oder 12cm Höhe hast (weiss ja nicht was damals 
so üblich war) reisst du mit dieser relativ günstig verwirklichbaren 
Kombination nicht viel.

4) Ich fand unter Anderem Folgendes Buch für den Einstieg nicht 
schlecht:

http://www.amazon.de/s/ref=nb_sb_noss?__mk_de_DE=%C3%85M%C3%85%C5%BD%C3%95%C3%91&url=search-alias%3Daps&field-keywords=9783936896466

Aber auch im Internet gibt es viele nützliche und auch nicht von den 
Dämmstoffherstellern veröffentlichte Infos, wenn man nur lange genug 
sucht.

Nach meinen persönlichen Erfahrungen würde ich solche schwerwiegenden 
Entscheidungen nicht alleine dem unbekannten Planungstalent eines 
Energieberaters überlassen.

Wenn man sich selber Gedanken macht könnte man z.B. auch zu der 
Erkenntnis kommen, dass für einen persönlich die übliche verputzte 
Styropordämmung gar nicht das Richtige ist.
Denn die eigentlich aus meiner Sicht bessere aber teurere vorgehängte 
hinterlüftete Fassade (VHF) ist plötzlich viel billiger, wenn man diese 
aus Holz realisiert und mit 2-3 Helfern aus dem Bekanntenkreis innerhalb 
weniger Tage selbst anschraubt.
Aber das nur so als Beispiel, das eventuell recht speziell ist.

Zwischensparrendämmung und Kellerdeckendämmung degegen bekommt schon 
eher wirklich fast jeder selber hin.

Arno Nym schrieb:
> Zur Zustandsbegutachtung des Hauses:
>
> Wichtig ist es meiner Erfahrung nach nicht nur einen Ernergieberater und
> Baugutachter mit sich zu führen sondern man sollte auch viel Wert darauf
> legen, dass die Leute kompetent und fair sind.
>
> Unsere 1jährige Karriere als Hausbesitzer hat leider gezeigt, dass es
> vom Kleinstunternahmer bis hin zur mittelgroßen Firma in allen Belangen
> rund um den Bau (vom Handwerker bis zu den Bauingenieuren) so viele
> unfähige Leute gibt, wie ich es in einem anderen Bereich ehrlich gesagt
> noch nie gesehen habe.
>

Das ist mit Abstand das Wichtigste, was man als Hausbesitzer wissen 
muss. Das Ausmaß an Inkompetenz, das man im Bereich Hausbau findet, ist 
kaum zu übertreffen. Man muss sich praktisch alles selbst aneignen und 
permanent danebenstehen. Empfehlungen von Freunden und Bekannten sind 
praktisch sinnlos, die meisten sind froh, wenn ein Handwerker pünktlich 
kommt. Ich würde sagen, dass das Verhältniss von brauchbaren zu richtig 
schlechten Handwerkern etwa 1:10 ist.

Und das sollte man niemals, niemals vergessen. Der durchschnittliche 
Handwerker wird dir verkaufen, was ihm nützt.

Immerhin sind bei einem 50 Jahre alten Haus die schlimmsten Mängel schon 
beseitigt, auch war das damals mit der Qualität anscheinend nicht ganz 
so schlimm.

Gruss
Axel

Meine Erfahrung:

- Hütte komplett entkernen und grundsanieren.
- als Heizung und Warmwasser, Solarthermie (Heizungsunterstützt) und 
Erdwärmepumpe (falls genehmigt).
- Dämmung logischerweise nach EnEV, da Vorschrift.

Reihenfolge:
1. Dach (ca. 30% Einsparung)
2. Fenster (ca. 20% Einsparung)
3. nur wenn Geld da, weil am teuersten - Ausenfassade (ca. 5% 
Einsparung)
4. Heizung als letztes dimensionieren.

Meine Erfahrung hat gezeigt, dass man vorne wieder anfängt, wenn man 
hinten fertig ist, saniert man immer nur Teilweise.

Das wichtigste ist es wirklich einen kompetenten Sachverständigen dabei 
zu haben. Und das zweitwichtigste für die Renovierung einen guten 
finanziellen Puffer einbauen.
Über Handwerker wurde schon das wichtigste geschrieben. Im Moment ist 
das Geld billig. Die Handwerker haben viel zu tun. Du musst froh sein, 
wenn überhaupt einer kommt.

Elektrik muss wohl neu. Ist sicher eine Zweileiterverkabelung. War wohl 
so bis Ende der 60er Standard. Hat aber auch Vorteile. Wenn eh alles neu 
muss, kann man gleich Netzwerkinfrastruktur mit verlegen.

Auch auf das Material der Rohrleitungen solltest Du achten. Bei uns ist 
das Wasser sehr kalkhaltig. Deshalb wollen wir unserem nächsten Haus 
eine Entkalkungsanlage haben. Das kann aber bei alten Leitungen Probleme 
geben.

Wenn die Raumaufteilung passt ist schon viel gewonnen. Das war bei uns 
bisher das Problem. Die Häuser die wir uns angeschaut haben waren so 
70er Baujahr. Bei der energetischen Renovierung ist das aber das selbe 
Problem. Nur Dreileiterverkabelung gabs da schon :)

Bei einem Kauf haben wir schon mal gut 100k an Umbaukosten eingeplant. 
Die Dachsanierung bei meinen Eltern hat schon 45k gekostet. Bringt, wie 
schon geschrieben, aber auch am meisten. Dann sind Fenster dran, grade 
die alten sind noch ohne Dichtung. Aussendämmung bin ich nicht sooo der 
Fan. Wenn alles Andere gemacht ist bringt das in meinen Augen auch nicht 
mehr so viel. Erneuerbare Energie zu nutzen ist eh Pflicht.

Nach meiner Erhfahrung der letzen Zeit ist eine Renovierung wirklich 
nicht viel billiger als ein Neubau. Allerdings nicht für 230k, wie oben 
geschrieben. Zumindest hier in der Gegend muss man für beides nochmal 
300k draufpacken. Kommt halt auch immer auf das Objekt und die 
Bedürfnisse an.

Sofort sollte alles gemacht werden, was viel Dreck macht. Bzw. wo man 
für durchs ganze Haus muss. Rohr- oder Elektroleitungen austauschen zB. 
Solarthermie auch. Was später noch geht ist die Heizung an sich zu 
erneuern. Die ist in Deinem Fall ja noch nicht sooo alt und kann ja 
erstmal weiter genutzt werden. Ich hab mich da auch schon erkundigt. 
Solarthermie kann man eigentlich fast immer mit einer bestehenden 
Heizung kombinieren.

Dachdämmung und Fenster kann man auch machen wenn man drin wohnt. Dach 
natürlich nur soweit die Unterkonstruktion nichts hat, wie oben schon 
geschrieben wurde. Bei meinen Eltern wurde auch das Dach neu gemacht 
inkl. Dachfenster. Das Dachgeschoss ist ausgebaut und bewohnt. Da musste 
keine Decke runter oder so. Wird alles von Ausssen gemacht.

Hallo Grotesker,

D. I. schrieb:
> Baugewerbe
> ein Glücksspiel
..
> wenn man sich nicht selbst zumindest reinliest
> völlig am Arsch ist.

ein andere Sichtweise: beim Bauen/Renovieren gibt es so viel 
verschiedene Ansichten/Lösungen, das man sich schon deshalb einlesen 
muss um zu wissen was man selber will
Mir haben Handwerker die von ihrer Art und ihren Ansichten her zu mir 
passten auch in vielen Punkten von denen ich keine Ahnung hatte super 
Ratschläge gegeben, ich habe es meist erst später gemerkt...
Ich würde also nicht nur nach Gefühl für die technische Lösung (oder 
Preis) aussuchen sondern auch nach Gefühl für den Typen!

Im Innenbereich: lieber gleich zu Beginn mehr machen, wenn man drin ist 
macht man es doch nicht mehr (Elektrik !) ...
Einbauküche schon drin ist zwar schön, aber wenn die Elektrik dahinter 
neu gemacht werden soll und der Fußboden womöglich auch ...

Viele Grüße,
Erik

Erik L. schrieb:

> Im Innenbereich: lieber gleich zu Beginn mehr machen, wenn man drin ist
> macht man es doch nicht mehr (Elektrik !) ...

Ja, am besten macht man viel mit Leerrohren, da sind dann auch noch 
nachträglich Korrekturen möglich.

Harald Wilhelms schrieb:
> viel mit Leerrohren

stimmt ! bei uns (BJ 1937) konnten wir oft die alten Leerrohre 
weiterverwenden (einfach weitere Adern inkl. Schutzleiter dazu ziehen) 
und haben uns sehr viel schlitz-Arbeit gespart (meinem Schwiegervater 
sei großer Dank !)

Erik L. schrieb:
> ...und haben uns sehr viel schlitz-Arbeit gespart (meinem Schwiegervater
> sei großer Dank !)

Der war dann ein richtiges Schlitzohr, daß er damals daran gedacht 
hat.
;-)
MfG Paul

Hallo,

beim Sanieren bleibt die frage nach deinen Vorlieben offen. Ich 
persönlich hätte keine Lust auf einer Baustelle zu leben, deshalb würde 
ich erst komplett sanieren und dann einziehen. Deshalb würde ich auf 
alle Fälle Elektroinstallation, Wasserleitungen, Heizungsrohre und 
Kanalrohre erneuern. Bei den neuen Rohren für Wasser und Heizung lauern 
die größten Gefahren, da dafür heute sehr gerne Pressfittings verwendet 
werden. Die sind super zu verarbeiten für den Handwerker, weil er dafür 
nix mehr können muss. Wenn die Presszange aber nicht exakt zu den 
Fittings passt, da ist es von anfang an leicht undicht, spätestens aber 
nach 15-20 Jahren werden die undicht. Wenn etwas geschludert wird beim 
Verarbeiten halten die auch nur 5-10 Jahre. Brauchbare Rohre sind 
Verbundrohre (Kunststoffrohr mit Aluminiumeinlage) oder weichgelötete 
Kupferleitung. Ich persönlich finde Kupferleitung besser, da sie einen 
gleichmäßigeren Rohrquerschnitt haben (bei Verbundrohr gibt es je nach 
System teils massive Querschnittsverengungen in den Fittings) und zudem 
ordentlicher aussehen. Allerdings ist Kupferrohr beispielsweise für 
Regenwassernutzung schlecht geeignet, da das kalkfreie, saure 
Regenwasser das Material angreift. Auch kommen immer wieder Spezialisten 
auf die Idee, das hartgelötete Kupferleitung besser ist, ist aber eine 
dumme Idee, da das Kupferrohr gehärtet ist und durch die höhere 
Löttemperatur beim Hartlöten ausglüht und dabei weich wird und das erste 
Loch im Bogen dann nicht lange auf sich warten lässt.
Auch eine ganz große unsitte bei Rohrinstallationen ist der wilde 
Materialmix. Durch aufkommen der Pressfittings werden Reparaturen oder 
Umbauten an Wasserleitungen sehr gerne in Edelstahl gemacht. Wird aber 
Edelstahl mit normalem Stahl gemeinsam verbaut kommt es bald zu löchern, 
da Stahl und Edelstahl mit elektrisch leitfähigem Wasser drin zu 
elektrischer Korrosion in der Leitung führt.

D. I. schrieb:
> Öl (durchschnittlicher Jahresgesamtverbrauch der
> letzten Jahre lag bei ca. 1300l / a)

Ich kenne die Wohnfläche nicht, aber nach Bauchgefühl wurde da gut mit 
Holz zugeheizt. Der übliche Verbrauch eines Hauses aus der Zeit liegt 
bei 3000-6000 l/a. Wenn du die Quadratmeter hast kannst du das aber 
leicht mit Energiebedarf nachrechnen.
(350kWh/m^2/a * beheizter Fläche)/(11,8kWh/kg * 0,83kg/l)

D. I. schrieb:
> Bad 2009, Badboiler 2014

Wenn die Warmwasserbereitung eigentlich zentral erfolgt klingt das nach: 
Die Wasserleitungen sind so zu, das nicht mehr genug durchkommt 
(vermutlich verzinktes Stahlrohr). Ich persönlich bevorzuge eine 
zentrale Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage mit Boiler. Der 
Boiler sollte dabei aber nicht übermäßig groß sein, damit das Wasser 
nicht ewig darin steht. 100-150 Liter Boiler langt vollkommen für 2-3 
Personen. Einzige Ausnahme ist eine große Badewanne, die komplett mit 
heißem Wasser gefüllt werden soll, wobei auch da nicht heißt, das für 
200 Liter Badewanne auch 200 Liter Boiler benötigt werden, da normal 
kaltes Wasser zum Warmen gemsicht wird, um die gewünschte Temperatur zu 
erhalten.
Bei einem geregelten Tagesablauf dazu noch eine lernfähige 
Zirkulationspumpe, die das WW bis zum Hahn nur dann bereit hält, wenn es 
normal gebraucht wird. Soll mal außer der Reihe geduscht werden einfach 
kurz Wasser auf und wieder zu drehen, dann läuft die Zirkulationspumpe 
an und es muss auch nicht viel Wasser weglaufen, bis es warm ist.
Was den "Energieverlust" durch die zentrale Warmwasserbereitung mit 
Boiler angeht ist zu bedenken, das die "verlorene Wärme der 
Rohrleitungen" letztendlich die Wohnung heizt. Wird das Wasser 
elektrisch erwärmt ist das ärgerlich, weil der Strom deutlich teurer ist 
als Öl oder Gas. Wird das WW aber mit der Heizung erzeugt, dann macht es 
letztlich kaum einen unterschied, ob die Wärme aus dem Öl jetzt über die 
Heizkörper oder die Wasserleitung in die Wohnung kommt.

Was die Finanzen angeht würde ich aus dem Bauch heraus sagen sind die 
80k€ ausreichend für kompett sanieren, wenn man viel selbst macht. Wenn 
man alles machen lässt dürften sie nicht für alles langen, aber immer 
noch genug sein, um die kritischen Sanierungsarbeiten durchzuführen 
(alles, wofür in der Wohnung die Wände aufgemacht werden müssen). Die 
anderen Arbeiten, wie beispielsweise die Fenster austauschen lässt sich 
auch zu einem späteren Zeitpunkt ohne große Probleme durchführen.

Gruß Kai

Paul, welche Ehre von Dir hier zu hören, ähh lesen :-) !
Nein, eigentlich war er in dem Falle das Nicht-Schlitzohr, weil er vor 3 
Jahren die Adern fein säuberlich reingezogen hat!
Das Schlitzohr das früher daran gedacht hatte, der Architekt, war ein 
Namensvetter von Dir, er hieß auch Paul, allerdings nicht Baumann, was 
ja auch naheliegend wäre ... Aber Schlitzohr ist ja auch wieder verwandt 
...
Sorry, jetzt wird's aber echt OT.
Gruß Erik

Beim Hauskauf spielen folgende 3 Kriterien die entscheidende Rolle:

1. Die Lage.
2. Die Lage.
3. Die Lage.

J. Ad. schrieb:
> 1. Die Lage.
> 2. Die Lage.
> 3. Die Lage.

Stimmt.
Wichtig ist eigentlich dass die Kinder eine gute schule besuchen können 
und wenn möglich keinen so langen oder ungünstigen Schulweg haben.
(Grundschule, Realschule, Gymnasium sollten in der Nähe sein)

Danach ist noch der Arbeitsweg wichtig, das kann sich aber auch ab und 
zu mal ändern.

Man will auch nicht in einer schlimmen Gegend wohnen und die 
Einkaufsmöglichkeiten sollten nicht zu weit weg sein.

Manch einer will aber in einer Stadt wohnen wo es viele 
Unterhaltungsmöglichkeiten gibt und ihm sind die vielen Auto und die 
Betongegend egal. Manch einem anderen würde das aber alles ankotzen.

Wenn das Haus seit 54 Jahren steht, kannst Du davon ausgehen,
das gravierende Maengel schon seit langem sichtbar sind
und auffallen.

Fenster, gerade Holzfenster sind nicht nach 10 Jahren defekt.
(sri - Fenster mit Holzrahmen)
Ich wage zu behaupten, die halten laenger als andere.
Wenn die immer anstaendig behandelt wurden (streichen)
spricht doch nix dagegen.
Wenn Du dann noch einen Tischler organisierst, der Dir
da Dichtlippen einfraesen kann, biste doch prima dabei.

Ich persoenlich wohne in einem Haus Bj.1911
Die Bausubstanz ist einfach noch super.
(Waende und Boeden)
Die Dachziegel haetten schon seit einigen Jahrzehnten
erneuert werden sollen. (aber ich wohne zur Miete)
Und die Fenster waren bei meinem Einzug noch "Einfachverglast".
Die Rahmen waren aber dank Pflege des hier wohnenden Malers
noch in 1A Zustand.

Wenn der "Schnitt" der Wohnflaeche angenehm ist, und der
Arbeitsweg nur 15min. betraegt (Fussweg ?), sind das
ausschlaggebende Gruende, die selbst finanziell nicht
von der Hand zu weisen sind.

Irgendwelche Abflussleitungen aus Guss, die durchrosten
oder Elektroinstallationen die erneuert werden muessen,
machen bestimmt nicht "den Kohl fett".
Sowas kann man sicher auch preiswert in Eigenleistung machen.

Wer ein eigenes Haus hat, wird sowieso schnell merken das
hier und da und ab und zu etwas zu machen ist.

Und von den ganzen "neuen" Niedrigenergiehaeusern, dessen
geplante Lebensdauer eh nur <50 Jahre betraegt, wuerde ich
glatt abraten. Die Dinger werden so schnell hingezaubert,
das Fehler erst nach Bezug offenkundig werden.

Gruss Asko.

Arno Nym schrieb:
> 4) Gibt es Hinweise darauf, dass nur durch Fachfirmen sicher entfernbare
> Gefahrstoffe wie asbesthaltige Baumaterialien verwendet wurden?
> Eternitplatten finde ich dabei weniger kritisch als Asbest in verklebten
> Bodenbelägen.

Asbesthaltige Eternitplatten auf dem Dach werden schnell zum Thema, wenn 
man sie mit Solarzellen oder Kollektoren überbauen möchte. Dann steht 
eine Dachsanierung an.

Wolfgang Erbes schrieb:
> Arno Nym schrieb:
>> 4) Gibt es Hinweise darauf, dass nur durch Fachfirmen sicher entfernbare
>> Gefahrstoffe wie asbesthaltige Baumaterialien verwendet wurden?
>> Eternitplatten finde ich dabei weniger kritisch als Asbest in verklebten
>> Bodenbelägen.
>
> Asbesthaltige Eternitplatten auf dem Dach werden schnell zum Thema, wenn
> man sie mit Solarzellen oder Kollektoren überbauen möchte. Dann steht
> eine Dachsanierung an.

Natürlich. Aber der Aufwand der Entfernung ist weit übersichtlicher wie 
bei fest verbauten Materialien mit schwach gebundenem Asbest.

Mike J. schrieb:

> Manch einer will aber in einer Stadt wohnen wo es viele
> Unterhaltungsmöglichkeiten gibt und ihm sind die vielen Auto und die
> Betongegend egal. Manch einem anderen würde das aber alles ankotzen.

Genau! Da spielt es dann kaum eine Rolle, ob die Fenster 10 oder 12 
Jahre alt sind.

Wie sieht es mit dem Dach aus, ist es verschalt, wie ist der Zustand der 
Ziegel, ist noch Ersatz lieferbar? Dämmen würde ich dann zwischen den 
Sparren, dann kann der Dachboden auch genutzt werden. Das geht auch noch 
nach dem Einzug in Eigenarbeit.

Zustand der Außenfassade? Neu streichen inkl. Putzausbesserung und 
Streichen der Dachuntersichten wird um die 20 kEUR kosten. Von einer 
Außendämmung wurde uns abgeraten, das spart je nach Zustand des 
Mauerwerks kaum etwas ein, bringt aber potentielle neue Probleme 
(Diffusion von Feuchtigkeit, wandernder Taupunkt innerhalb der 
Isolierung und bei Kunststoffisolierungen auch Brandverhalten). Ihr 
Wartungsaufwand liegt auch viel höher.
Typische Schwachpunkte sind Rolladenkasten (haben wir durch vorgesetzte 
Rollläden mit elektrischem Antrieb ersetzt, sie helfen ungemein Hitze 
draußen und Wärme drinnen zu halten, es zieht auch nicht mehr durch die 
Öffnung des Gurtes) und Heizkörpernische (kann gut von innen gedämmt 
werden).

Die Elektroinstallation kann unbesehen ersetzt werden. Oft reichen 
Querschnitt und Anzahl der Steckdosen für heutige Bedürfnisse hinten und 
vorne nicht aus. Wahrscheinlich ist sie noch in klassischer Nullung 
ausgeführt. Das sollte unbedingt vor dem Einzug fertig werden, da es 
eine riesige Sauerei gibt. Die neue Installation dann mit Leerrohren (an 
den Ecken/ in längeren Abschnitten unbedingt Dosen vorsehen, diese nicht 
überputzen!) oder Kabelkanälen ausführen.

Jürgen Gensicke schrieb:
> Die Fenter von 91 kannste schonmal auf die Budgetliste setzen:
> spätestens in 10 Jahren müssten die erneuert werden. Da würde ich aber
> mal einen Schreiner fragen, in welchem Zustand die Dinger sind.
Das würde ich jetzt nicht so pauschal sagen. Wir haben hier welche von 
Anfang der 80'er (Meranti, 3-fach verglast). Ihr Zustand ist immer noch 
gut, der Austausch laut unserem Glaser nichts bringen. Nur die einfach 
verglasten Kellerfenster aus Stahl haben wir ersetzt.

Bei allem, was der Energieberater (Qualifikation?, ist er wirklich 
unabhängig?) empfiehlt gleich nach der Lebensdauer und der 
Amortisationszeit fragen, sie wird gerne zu gering angesetzt. Wir 
verzichten bei unserer gerade laufenden Sanierung auf Gutachter und 
Energieberater und verlassen uns lieber auf uns bekannte Handwerker.
Die Sache mit den Heizkosten kommt mir spanisch vor. Die 1,3m³/a Heizöl 
sind zu gut um wahr zu sein und wie kommen dann die recht hohen 
350kWh/m²a zustande? Diese Zahlen sind so oder so mit Vorsicht zu 
genießen, da stark vom Verhalten der Bewohner abhängig.

Axel Laufenberg schrieb:
> neue Leitungen unterputz ist richtig
> Arbeit und Dreck.

und sollte man bei Bedarf möglichst vor dem Einzug machen, das spart 
über die Jahre ne Menge Stress (ich bereue den kompletten Austausch vor 
Einzug kein bischen, in allen vertikalen Leerrohre bis zur Sockelleiste 
und die horizontalen, Kabelkanal Tehalist Sockelleisten mit 3 Kammern 
72mm, so war und ist eine Leitung tauschen, Netzwerk, Telefon, Antenne, 
Lautsprecher nie ein Problem, unter der Tür ging es unter dem Estrich in 
Leerrohre zur gegenüber liegenden Seite, oder auf der Tür abgewandten 
Seite, ein mal ums Zimmer, im Flur bietet sich ein oder mehr 
Zentralschächte -ggffs. abgehängte Decke- an zum Zähler oder 
Übergabepunkt, Telefon, Antenne, Kabel TV, auch für Router oder 
NetworkSwitch)