Ich habe die ideale Immobilie für mein Gewerbe gefunden. Jetzt frage ich mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente sein. Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe. Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er mich aus. Bisher war ich in eigenem Eigentum und der Umzug ist nicht billig, die Räumlichkeiten müssen schon entsprechend sein und ich kann nicht alle 10 Jahre umziehen.
Mieter schrieb: > Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen > Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er > mich aus. Die Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt(z.B. Inflationsrate nach destatis oder Lebenshaltungskosten). Anders macht es für einen Mieter ja keinen Sinn.
Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer erfolgreich sein.
Peter S. schrieb: > Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer > erfolgreich sein. Nicht jedes Gewerbe ist ein disruptive NextLevel-Startup in der 45. Finanzierungsrunde innerhalb von 2 Jahren
Mieter schrieb: > Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen > Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er > mich aus. Ohne den Vertrag zu kennen ist das ganze natürlich ein Stochern im Nebel, es ist aber nicht unüblich, eine umsatz- / ergebnisabhängige Miete zu vereinbaren. Wird beispielsweise in Einkaufszentren so gemacht, der Vermieter will halt am Erfolg beteiligt werden, wenn der Laden gut läuft. Ansonsten musst du in den Vertrag schauen wie das Thema Mieterhöhung geregelt ist bzw. entsprechend mit dem Vermieter verhandeln. Wenn der Vermieter merkt, dass du aus verschiedenen Gründen nicht so schnell umziehen kannst, bzw. der Umzug für dich sehr teuer wäre, wird er mit 100%iger Sicherheit die Miete anheben soweit es geht. Im Gegensatz zu Wohnungsmieten gibt es keine Kappungsgrenzen bei gewerblicher Vermietung.
Mieter schrieb: > Ich habe die ideale Immobilie für mein Gewerbe gefunden. Gut - das ist schon selten! :-) > Jetzt frage ich > mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe > ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente > sein. Ich habe hier seit einigen Jahren eine kleine Halle angemietet und wir können beide mit einem halben Jahr Frist kündigen. Finde ich in Ordnung, weil ich jetzt schon permanent nach einer passenden gewerblichen Immobilie schaue. Das hätte ich mir vor zwei Jahren auch nicht träumen lassen, aber das Geschäft hat ziemlich angezogen, so dass ein Hallenkauf eine reale Option geworden ist. Du siehst: Voraussagen sind immer schwierig, gerade wenn sie die Zukunft betreffen ;-) Auf der anderen Seite hat mein Vermieter auch kein Interesse daran, mich rauszuwerfen und durch einen anderen zu ersetzen. Wir kommen gut miteinander aus und mit uns gibt es null Ärger. Der Inflationsausgleich steht bei mir auch im Vertrag, aber den zieht der Vermieter freundlicherweise nicht. Ihm ist es wichtig, dass die Leute zufrieden sind und langfristig bleiben. Durch ausbleibende Mieterhöhungen kann man da einen Anreiz schaffen ;-) > Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe. Das ist schonmal eine faire Option des Vermieters. > Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen > Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er > mich aus. Na bitte - dann spricht nichts gegen eine kürzere Laufzeit. > Bisher war ich in eigenem Eigentum und der Umzug ist nicht billig, die > Räumlichkeiten müssen schon entsprechend sein und ich kann nicht alle 10 > Jahre umziehen. Hah. Wer weiss schon, was in 10 Jahren sein wird. Eventuell hast Du bis dahin selbst etwas gebaut oder kannst etwas Passendes kaufen. Ich würde mich nicht so lange binden.
Mieter schrieb: > und ich kann nicht alle 10 > Jahre umziehen. Warum eigentlich nicht?! Also Gewerberäume denen man noch die Gründerzeit vom Urgrossvater anschaut, sind nicht selten ein Indiz für Business das auf dem letzten Loch pfeift. Also tut man gut dran, Rücklagen für Erweiterungen und Umbauten anzulegen. Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert. Oder eine Verkleinerung weil man inzwischen gewisse Produktionsschritte bei Zulieferen erledigen lässt anstatt sich selber mit den Auflagen des Gewerbeamtes rumzuschlagen. Bspw. Galvanisierungsanlagen und aggressive Chemikalien.
Was hindert dich im Notfall daran, dein Geschäft aufzugeben und unter anderer Firmierung woanders weiter zu machen? Rechtlich sehe ich da keine Hürde.
Mieter schrieb: > dass mich der Vermieter mit der günstigen > Miete ködern will Schreib die auf einen längeren Zeitraum fest! Und eine Anpassungsklausel für die Zeit danach. > und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er > mich aus. Warum sollte er die Kuh schlachten die er langjährig melken kann? Ein Mieterwechsel ist für einen Vermieter immer mit Kosten und Risiko verbunden! Es sei den die Miete die DU zahlst ist nicht marktüblich. Dann solltet ihr darüber verhandeln. Aber wenn du jetzt schon kein Vertrauen zum Vermiter hast solltest du von ihm nichts mieten!
Gewerbemietverträge unterliegen nicht den Regeln für Wohnungsmieten. Was ihr vertraglich regelt, bindet. Aber Vertragspartner ist die Firma. Wenn du keine persönlich haftende Gesellschaftsform hast, bist du mit der Insolvenz raus. Dennoch würde ich nie Zeitmietverträge z.B. über 10 Jahre machen. Uns kam damals der Firmenaufkauf dazwischen. Sprich: du weisst nie, was sich entwickelt, wann du mehr Platz brauchst. Kündigungsfrist sollte max. 6 Monate sein. In der Zeit kannst auch du dir was Neues suchen.
Berufsrevolutionär schrieb: > Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich > allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert. Eine bessere Kundennähe hat nur Einfluss auf die Kosten, die ohnehin auf den Kunden abgewälzt werden. Man kann hier wirtschaftlicher arbeiten, weil mehr freies Arbeitspotential gegen weniger Reiseaufwand steht. Da profitiert im Normalfall der Kunde von. Chris D. schrieb: > Finde ich in Ordnung, weil ich jetzt schon permanent nach einer > passenden gewerblichen Immobilie schaue. Bau doch neu und wende dich mal an die Wirtschaftsförderung deiner Gemeinde (Rathaus). Vielleicht haben die da was für dich passendes. Auf dem freien Markt ziehen die Spekulanten dich sonst nur mit fünf- bis sechsstelligen Beträgen über den Tisch.
Cerberus schrieb: > Berufsrevolutionär schrieb: >> Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich >> allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert. > > Eine bessere Kundennähe hat nur Einfluss auf die Kosten, die ohnehin > auf den Kunden abgewälzt werden. Nope, Gegenbeispiel Frisörhandwerk. Oder Einzelhandel-ladengeschäft. oder ...
Mieter schrieb: > Jetzt frage ich > mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe > ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente > sein. Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe. > Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen > Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er > mich aus. Hi, ich sitze normalerweise auf der anderen Seite des Tisches und ziehe für meinen Arbeitgeber Gewerbemietern das Fell über die Ohren. Ich kann Dir nur einen wirklich guten Rat geben: lass Dich kompetent beraten. Es gibt unglaublich viele für den Mieter sehr teure Fallen in den gebräuchlichen Gewerbemietverträgen. Es kommt z.T. auf einzelne Wörter an. Das Geld für eine kompetente fachliche Prüfung des Vertrages ist wirklich gut angelegt.
> Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe. Das ist übel. > Die Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt. Ich hatte die Möglichkeit, zwischen Staffelmiete mit 2%/a Erhöhung oder Mieterhöhung auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes (~Inflationsrate) zu wählen. VPI war goldrichtug. > Dennoch würde ich nie Zeitmietverträge z.B. über 10 Jahre machen. Das kann man auch andersherum sehen: der Vermieter kann dich ebenfalls nicht von heute auf morgen an die frische Luft setzen. Mein erster Vertrag lief über fünf Jahre, dann habe ich um zehn Jahre verlängert und jetzt nochmal um fünf Jahre. Im Falle einer Vergrößerung oder Verkleinerung der benötigten Fläche habe ich die Möglichkeit, ein anderes Objekt beim selben Vermieter zu beziehen. > Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer erfolgreich > sein. Irgendwann muss man als Unternehmer die Hosen herunterlassen und eine Entscheidung treffen: teuere Kurzzeitmiete oder preiswerte und längerfristige Lösungen. Endlose Letter of Intents abfassen oder Haltung bei der Unternehmensführung zeigen.
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Ich habe ein paar Gewerbemietobjekte am Markt. Hier mal die Sicht des Vermieters: Grundsätzlich gilt: Leerstand ist doof, da macht die Immobilie negative Rendite. Dass übermorgen die Sonne scheint ist nicht sicher. Wer in Steine investiert will normal langfristige, sichere Rendite. Developper sind ne andere Nummer, aber die erkennt man schnell am Portefeullie. Kündigungsfrist ist immer gegenseitig - so fair sollte man sein. Je länger - je sicherer - Mehr als 10 Jahre ist aber eher selten. Mann kann ja auf 10 Jahre abschliessen und jedes Jahr neu verhandeln. Dann hat man immer 10 Jahre Ruhe. Zum Zeithorizont: Was ist deine Eigenkapitalumsatzgeschwindigkeit? Irgendeinen Index braucht man. Ob nun eine feste Staffel (2..xy%) oder öffentlicher Statistikindex (welche auch negativ sein kann!) - egal. Natürlich kann ich als Vermieter eine Änderungskündigung schreiben. Nur warum sollte man, wenn die Miete marktgerecht ist? Wenn das keine 1a Lage ist, brauche ich min. 6-9 Monate um einen Mieter zu finden. Schlimmstenfalls noch einen Makler der Geld haben will. Da sind schnell mal 1 Jahr Einnahmen = 0. Ausgaben hat man trotsdem. Abstand. Ich räume den Mietern gerne die Abstandsmöglichkeit ein. Nur: Ich muss den neuen Mieter gutheissen. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit darf nicht geringer sein. Abstandszahlungen sind frei verhandelbar, und mir als Vermieter, egal. Untervermietung zu Teilen räume ich auch gerne ein, aber nur bei gleichem Gewerbe. (damit der Geselle die Werktstatt in Teilen langsam übernehmen kann) Sicherheiten. Wer ist der Mieter, welche Sicherheiten hat er? Ist es eine klinker-GmbH, die morgen dicht ist und nur 25.000 an Kapital hat, oder haftet da jemand mit Privatvermögen? Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen. Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Mietbürgschaft der Bank des Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt indirekt die Liquidität. Gewerbeschutz: Meine Mieter geniessen Gewerbeschutz, nebenan macht also nicht noch so ein Laden auf. Einer meiner Mieter hat gerade die Schaufesterfassade renoviert, und dafür 5 Jahre Kündigungsschutz bekommen.
Sebastian L. schrieb: > Gewerbeschutz: Meine Mieter geniessen Gewerbeschutz, nebenan macht also > nicht noch so ein Laden auf. Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse bist.
Sebastian L. schrieb: > Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen. > Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative > Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Mietbürgschaft der Bank des > Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn > der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt > indirekt die Liquidität. Reichen drei Monate Mietsicherheit (die zu Verzinsen sind) nicht? Der Größenwahn scheint mittlerweile keine Grenzen mehr zu haben. Am Besten wohl gleich einen Fuß in der/dem Geschäftsführung/Vorstand? Man sollte einen Eigentumsführerschein einführen, damit nicht jeder, der Eigentum hat, durchdreht. Auf dem Wohnungsmarkt die selbe Chose. Vor Einzug die Hosen runter lassen, als ob das als Sicherheit tauglich wäre und dann die Immobilie bei Rückgabe wieder in den Neuzustand zurück versetzen, obwohl man für den bestimmungsgemäßen Gebrauch ja Miete bezahlt hat. Langsam kann man die Typen mit der ärmelosen Jacke bestellen. Granka Naria schrieb: > Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse bist. Wenns um Immobilien geht, solidarisieren sich Eigentümer wie durch ein Wunder.
> Wer ist der Mieter, welche Sicherheiten hat er? Ist es eine > klinker-GmbH, die morgen dicht ist und nur 25.000 an Kapital hat, oder > haftet da jemand mit Privatvermögen? Ganz schön abgehoben, der Herr Vermieter. Ich habe nur 25.000 € an Stammkapital. Mehr ist völliger Unsinn. > Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen. > Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative > Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Ich habe drei Monatsmieten Kaution gezahlt, das sollte wohl reichen. Der Vermieter darf gerne den Bundesanzeiger bezüglich meiner Solvenz konsultieren. Das war es dann aber auch > Mietbürgschaft der Bank des > Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn > der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt > indirekt die Liquidität. Völlig durchgeknallt. Ist aber sehr interessant zu wissen, auf welcherart Geier vermieterseitig ich hätte treffen können.
Bürovorsteher schrieb: > Ich habe drei Monatsmieten Kaution gezahlt, das sollte wohl reichen. Ja, war hier auch so. Weitere Sicherheiten wurden nicht gefordert. Mittlerweile kennt und schätzt man sich :-) > Ist aber sehr interessant zu wissen, auf welcherart Geier > vermieterseitig ich hätte treffen können. Ja, ist schon ein wenig heftig.
Bürovorsteher schrieb: >> Mietbürgschaft der Bank des >> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn >> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt >> indirekt die Liquidität. > Völlig durchgeknallt. Aber wohl nicht total unüblich. Ich kenne einen solchen Vertrag, Vermieter ist eine Immobilien GmbH, die eine Art Gewerbepark betreibt. Mieter ist eine Elektronikproduktions-GmbH, die Vetragspartner sind schon lange im Geschäft und keine Anfänger. Der Vetrag hat eine feste Laufzeit von 8 Jahren, lässt aber für einen Teilbereich des Objektes eine Kündigung nach 5 Jahren zu - bei gehöriger Abstandszahlung. Bei nicht fristgerechter Kündigung verlängert es sich um jeweils ein Jahr, der Mietzins hängt am Verbraucherpreisindex. Gesichert ist das Ding durch Bankbürgschaften unterschiedlicher Laufzeit, die zu Beginn eine komplette Jahresmiete decken und nach Ablauf der 8 Jahre nicht mehr gefordert sind. Hängt wohl davon ab, welchen Aufwand der Vermieter für die Herrichtung des Mietobjektes getrieben hat und wie er seine Chancen sieht, im Falle einer Geschäftsaufgabe schadlos zu bleiben.
Du bist hier falsch; hier gibt es vermutlich allenfalls einen Meinungsüberblick sowie ein paar der üblichen unsachlichen Kommentare. Seriös beraten kann Dich ohnehin nur ein Fachmann, der sämtliche Details des Vertrages und optimaler Weise auch das Objekt nebst Umgebung und vielleicht auch den Ruf des Vermieters kennt. Suche Dir also - notfalls unter Vermittlung der zuständigen Anwaltskammer - einen Profi für Mietrecht und besabbel Dich mit ihm. Das Geld ist gut angelegt.
Cerberus schrieb: > Sebastian L. schrieb: >> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen. > > Reichen drei Monate Mietsicherheit (die zu Verzinsen sind) nicht? Nein. Die 3 monatskaltmieten sind bei Wohraum durchaus eine ausreichende Sicherheit. Wir reden hier aber über Gewerbe. Versuche heute mal ein Grundstück einer alte Tankstelle, Autowerkstatt aus den 70ern für irgendwas ausser “Chemische Wunderwelten für Sonderforschungseinrichtung” an den Markt zu bringen. Selbst wenn da eine chemische Reinigung drin war ist das Gebäude heute quasi unbenutzbar. > Granka Naria schrieb: >> Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse... Richtig. Aber was mehr kann ich bieten? Gewerbenutzungs- und Bebauungspläne macht die Gebietskörperschaft.
Gerade vor ein paar Tagen im Maschinen Markt (Vogel Verlag) zu lesen: Kraus-Maffei München zieht um, der Mietvertrag wurde auf 25 Jahre abgeschlossen.
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