Ich habe die ideale Immobilie für mein Gewerbe gefunden. Jetzt frage ich
mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe
ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente
sein. Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.
Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen
Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er
mich aus.
Bisher war ich in eigenem Eigentum und der Umzug ist nicht billig, die
Räumlichkeiten müssen schon entsprechend sein und ich kann nicht alle 10
Jahre umziehen.
Mieter schrieb:> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er> mich aus.
Die Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt(z.B. Inflationsrate
nach destatis oder Lebenshaltungskosten). Anders macht es für einen
Mieter ja keinen Sinn.
Peter S. schrieb:> Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer> erfolgreich sein.
Nicht jedes Gewerbe ist ein disruptive NextLevel-Startup in der 45.
Finanzierungsrunde innerhalb von 2 Jahren
Mieter schrieb:> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er> mich aus.
Ohne den Vertrag zu kennen ist das ganze natürlich ein Stochern im
Nebel, es ist aber nicht unüblich, eine umsatz- / ergebnisabhängige
Miete zu vereinbaren. Wird beispielsweise in Einkaufszentren so gemacht,
der Vermieter will halt am Erfolg beteiligt werden, wenn der Laden gut
läuft.
Ansonsten musst du in den Vertrag schauen wie das Thema Mieterhöhung
geregelt ist bzw. entsprechend mit dem Vermieter verhandeln. Wenn der
Vermieter merkt, dass du aus verschiedenen Gründen nicht so schnell
umziehen kannst, bzw. der Umzug für dich sehr teuer wäre, wird er mit
100%iger Sicherheit die Miete anheben soweit es geht. Im Gegensatz zu
Wohnungsmieten gibt es keine Kappungsgrenzen bei gewerblicher
Vermietung.
Mieter schrieb:> Ich habe die ideale Immobilie für mein Gewerbe gefunden.
Gut - das ist schon selten! :-)
> Jetzt frage ich> mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe> ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente> sein.
Ich habe hier seit einigen Jahren eine kleine Halle angemietet und wir
können beide mit einem halben Jahr Frist kündigen.
Finde ich in Ordnung, weil ich jetzt schon permanent nach einer
passenden gewerblichen Immobilie schaue. Das hätte ich mir vor zwei
Jahren auch nicht träumen lassen, aber das Geschäft hat ziemlich
angezogen, so dass ein Hallenkauf eine reale Option geworden ist.
Du siehst: Voraussagen sind immer schwierig, gerade wenn sie die Zukunft
betreffen ;-)
Auf der anderen Seite hat mein Vermieter auch kein Interesse daran, mich
rauszuwerfen und durch einen anderen zu ersetzen. Wir kommen gut
miteinander aus und mit uns gibt es null Ärger.
Der Inflationsausgleich steht bei mir auch im Vertrag, aber den zieht
der Vermieter freundlicherweise nicht. Ihm ist es wichtig, dass die
Leute zufrieden sind und langfristig bleiben. Durch ausbleibende
Mieterhöhungen kann man da einen Anreiz schaffen ;-)
> Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.
Das ist schonmal eine faire Option des Vermieters.
> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er> mich aus.
Na bitte - dann spricht nichts gegen eine kürzere Laufzeit.
> Bisher war ich in eigenem Eigentum und der Umzug ist nicht billig, die> Räumlichkeiten müssen schon entsprechend sein und ich kann nicht alle 10> Jahre umziehen.
Hah. Wer weiss schon, was in 10 Jahren sein wird. Eventuell hast Du bis
dahin selbst etwas gebaut oder kannst etwas Passendes kaufen.
Ich würde mich nicht so lange binden.
Mieter schrieb:> und ich kann nicht alle 10> Jahre umziehen.
Warum eigentlich nicht?! Also Gewerberäume denen man noch die
Gründerzeit vom Urgrossvater anschaut, sind nicht selten ein Indiz für
Business das auf dem letzten Loch pfeift.
Also tut man gut dran, Rücklagen für Erweiterungen und Umbauten
anzulegen. Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich
allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert. Oder eine Verkleinerung
weil man inzwischen gewisse Produktionsschritte bei Zulieferen erledigen
lässt anstatt sich selber mit den Auflagen des Gewerbeamtes
rumzuschlagen. Bspw. Galvanisierungsanlagen und aggressive Chemikalien.
Mieter schrieb:> dass mich der Vermieter mit der günstigen> Miete ködern will
Schreib die auf einen längeren Zeitraum fest!
Und eine Anpassungsklausel für die Zeit danach.
> und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er> mich aus.
Warum sollte er die Kuh schlachten die er langjährig melken kann?
Ein Mieterwechsel ist für einen Vermieter immer mit Kosten und Risiko
verbunden!
Es sei den die Miete die DU zahlst ist nicht marktüblich.
Dann solltet ihr darüber verhandeln.
Aber wenn du jetzt schon kein Vertrauen zum Vermiter hast solltest du
von ihm nichts mieten!
Gewerbemietverträge unterliegen nicht den Regeln für Wohnungsmieten. Was
ihr vertraglich regelt, bindet. Aber Vertragspartner ist die Firma. Wenn
du keine persönlich haftende Gesellschaftsform hast, bist du mit der
Insolvenz raus. Dennoch würde ich nie Zeitmietverträge z.B. über 10
Jahre machen. Uns kam damals der Firmenaufkauf dazwischen. Sprich: du
weisst nie, was sich entwickelt, wann du mehr Platz brauchst.
Kündigungsfrist sollte max. 6 Monate sein. In der Zeit kannst auch du
dir was Neues suchen.
Berufsrevolutionär schrieb:> Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich> allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert.
Eine bessere Kundennähe hat nur Einfluss auf die Kosten, die ohnehin
auf den Kunden abgewälzt werden. Man kann hier wirtschaftlicher
arbeiten, weil mehr freies Arbeitspotential gegen weniger
Reiseaufwand steht. Da profitiert im Normalfall der Kunde von.
Chris D. schrieb:> Finde ich in Ordnung, weil ich jetzt schon permanent nach einer> passenden gewerblichen Immobilie schaue.
Bau doch neu und wende dich mal an die Wirtschaftsförderung deiner
Gemeinde (Rathaus). Vielleicht haben die da was für dich passendes.
Auf dem freien Markt ziehen die Spekulanten dich sonst nur mit
fünf- bis sechsstelligen Beträgen über den Tisch.
Cerberus schrieb:> Berufsrevolutionär schrieb:>> Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich>> allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert.>> Eine bessere Kundennähe hat nur Einfluss auf die Kosten, die ohnehin> auf den Kunden abgewälzt werden.
Nope, Gegenbeispiel Frisörhandwerk. Oder Einzelhandel-ladengeschäft.
oder ...
Mieter schrieb:> Jetzt frage ich> mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe> ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente> sein. Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er> mich aus.
Hi, ich sitze normalerweise auf der anderen Seite des Tisches und ziehe
für meinen Arbeitgeber Gewerbemietern das Fell über die Ohren.
Ich kann Dir nur einen wirklich guten Rat geben: lass Dich kompetent
beraten. Es gibt unglaublich viele für den Mieter sehr teure Fallen in
den gebräuchlichen Gewerbemietverträgen. Es kommt z.T. auf einzelne
Wörter an. Das Geld für eine kompetente fachliche Prüfung des Vertrages
ist wirklich gut angelegt.
> Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.
Das ist übel.
> Die Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt.
Ich hatte die Möglichkeit, zwischen Staffelmiete mit 2%/a Erhöhung oder
Mieterhöhung auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes
(~Inflationsrate) zu wählen. VPI war goldrichtug.
> Dennoch würde ich nie Zeitmietverträge z.B. über 10 Jahre machen.
Das kann man auch andersherum sehen: der Vermieter kann dich ebenfalls
nicht von heute auf morgen an die frische Luft setzen.
Mein erster Vertrag lief über fünf Jahre, dann habe ich um zehn Jahre
verlängert und jetzt nochmal um fünf Jahre.
Im Falle einer Vergrößerung oder Verkleinerung der benötigten Fläche
habe ich die Möglichkeit, ein anderes Objekt beim selben Vermieter zu
beziehen.
> Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer erfolgreich> sein.
Irgendwann muss man als Unternehmer die Hosen herunterlassen und eine
Entscheidung treffen: teuere Kurzzeitmiete oder preiswerte und
längerfristige Lösungen. Endlose Letter of Intents abfassen oder Haltung
bei der Unternehmensführung zeigen.
Ich habe ein paar Gewerbemietobjekte am Markt.
Hier mal die Sicht des Vermieters:
Grundsätzlich gilt:
Leerstand ist doof, da macht die Immobilie negative Rendite. Dass
übermorgen die Sonne scheint ist nicht sicher.
Wer in Steine investiert will normal langfristige, sichere Rendite.
Developper sind ne andere Nummer, aber die erkennt man schnell am
Portefeullie.
Kündigungsfrist ist immer gegenseitig - so fair sollte man sein.
Je länger - je sicherer - Mehr als 10 Jahre ist aber eher selten.
Mann kann ja auf 10 Jahre abschliessen und jedes Jahr neu verhandeln.
Dann hat man immer 10 Jahre Ruhe.
Zum Zeithorizont:
Was ist deine Eigenkapitalumsatzgeschwindigkeit?
Irgendeinen Index braucht man. Ob nun eine feste Staffel (2..xy%) oder
öffentlicher Statistikindex (welche auch negativ sein kann!) - egal.
Natürlich kann ich als Vermieter eine Änderungskündigung schreiben. Nur
warum sollte man, wenn die Miete marktgerecht ist? Wenn das keine 1a
Lage ist, brauche ich min. 6-9 Monate um einen Mieter zu finden.
Schlimmstenfalls noch einen Makler der Geld haben will. Da sind schnell
mal 1 Jahr Einnahmen = 0. Ausgaben hat man trotsdem.
Abstand. Ich räume den Mietern gerne die Abstandsmöglichkeit ein. Nur:
Ich muss den neuen Mieter gutheissen. Die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit darf nicht geringer sein. Abstandszahlungen sind frei
verhandelbar, und mir als Vermieter, egal.
Untervermietung zu Teilen räume ich auch gerne ein, aber nur bei
gleichem Gewerbe. (damit der Geselle die Werktstatt in Teilen langsam
übernehmen kann)
Sicherheiten.
Wer ist der Mieter, welche Sicherheiten hat er? Ist es eine
klinker-GmbH, die morgen dicht ist und nur 25.000 an Kapital hat, oder
haftet da jemand mit Privatvermögen?
Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.
Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative
Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Mietbürgschaft der Bank des
Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn
der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt
indirekt die Liquidität.
Gewerbeschutz: Meine Mieter geniessen Gewerbeschutz, nebenan macht also
nicht noch so ein Laden auf.
Einer meiner Mieter hat gerade die Schaufesterfassade renoviert, und
dafür 5 Jahre Kündigungsschutz bekommen.
Sebastian L. schrieb:> Gewerbeschutz: Meine Mieter geniessen Gewerbeschutz, nebenan macht also> nicht noch so ein Laden auf.
Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse bist.
Sebastian L. schrieb:> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.> Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative> Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Mietbürgschaft der Bank des> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt> indirekt die Liquidität.
Reichen drei Monate Mietsicherheit (die zu Verzinsen sind) nicht?
Der Größenwahn scheint mittlerweile keine Grenzen mehr zu haben.
Am Besten wohl gleich einen Fuß in der/dem Geschäftsführung/Vorstand?
Man sollte einen Eigentumsführerschein einführen, damit nicht jeder,
der Eigentum hat, durchdreht. Auf dem Wohnungsmarkt die selbe Chose.
Vor Einzug die Hosen runter lassen, als ob das als Sicherheit tauglich
wäre und dann die Immobilie bei Rückgabe wieder in den Neuzustand
zurück versetzen, obwohl man für den bestimmungsgemäßen Gebrauch
ja Miete bezahlt hat. Langsam kann man die Typen mit der ärmelosen
Jacke bestellen.
Granka Naria schrieb:> Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse bist.
Wenns um Immobilien geht, solidarisieren sich Eigentümer wie durch
ein Wunder.
> Wer ist der Mieter, welche Sicherheiten hat er? Ist es eine> klinker-GmbH, die morgen dicht ist und nur 25.000 an Kapital hat, oder> haftet da jemand mit Privatvermögen?
Ganz schön abgehoben, der Herr Vermieter. Ich habe nur 25.000 € an
Stammkapital. Mehr ist völliger Unsinn.
> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.> Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative> Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist.
Ich habe drei Monatsmieten Kaution gezahlt, das sollte wohl reichen. Der
Vermieter darf gerne den Bundesanzeiger bezüglich meiner Solvenz
konsultieren. Das war es dann aber auch
> Mietbürgschaft der Bank des> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt> indirekt die Liquidität.
Völlig durchgeknallt.
Ist aber sehr interessant zu wissen, auf welcherart Geier
vermieterseitig ich hätte treffen können.
Bürovorsteher schrieb:> Ich habe drei Monatsmieten Kaution gezahlt, das sollte wohl reichen.
Ja, war hier auch so. Weitere Sicherheiten wurden nicht gefordert.
Mittlerweile kennt und schätzt man sich :-)
> Ist aber sehr interessant zu wissen, auf welcherart Geier> vermieterseitig ich hätte treffen können.
Ja, ist schon ein wenig heftig.
Bürovorsteher schrieb:>> Mietbürgschaft der Bank des>> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn>> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt>> indirekt die Liquidität.> Völlig durchgeknallt.
Aber wohl nicht total unüblich. Ich kenne einen solchen Vertrag,
Vermieter ist eine Immobilien GmbH, die eine Art Gewerbepark betreibt.
Mieter ist eine Elektronikproduktions-GmbH, die Vetragspartner sind
schon lange im Geschäft und keine Anfänger.
Der Vetrag hat eine feste Laufzeit von 8 Jahren, lässt aber für einen
Teilbereich des Objektes eine Kündigung nach 5 Jahren zu - bei gehöriger
Abstandszahlung. Bei nicht fristgerechter Kündigung verlängert es sich
um jeweils ein Jahr, der Mietzins hängt am Verbraucherpreisindex.
Gesichert ist das Ding durch Bankbürgschaften unterschiedlicher
Laufzeit, die zu Beginn eine komplette Jahresmiete decken und nach
Ablauf der 8 Jahre nicht mehr gefordert sind.
Hängt wohl davon ab, welchen Aufwand der Vermieter für die Herrichtung
des Mietobjektes getrieben hat und wie er seine Chancen sieht, im Falle
einer Geschäftsaufgabe schadlos zu bleiben.
Du bist hier falsch; hier gibt es vermutlich allenfalls einen
Meinungsüberblick sowie ein paar der üblichen unsachlichen Kommentare.
Seriös beraten kann Dich ohnehin nur ein Fachmann, der sämtliche Details
des Vertrages und optimaler Weise auch das Objekt nebst Umgebung und
vielleicht auch den Ruf des Vermieters kennt.
Suche Dir also - notfalls unter Vermittlung der zuständigen
Anwaltskammer - einen Profi für Mietrecht und besabbel Dich mit ihm. Das
Geld ist gut angelegt.
Cerberus schrieb:> Sebastian L. schrieb:>> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.>> Reichen drei Monate Mietsicherheit (die zu Verzinsen sind) nicht?
Nein. Die 3 monatskaltmieten sind bei Wohraum durchaus eine ausreichende
Sicherheit. Wir reden hier aber über Gewerbe.
Versuche heute mal ein Grundstück einer alte Tankstelle, Autowerkstatt
aus den 70ern für irgendwas ausser “Chemische Wunderwelten für
Sonderforschungseinrichtung” an den Markt zu bringen. Selbst wenn da
eine chemische Reinigung drin war ist das Gebäude heute quasi
unbenutzbar.
> Granka Naria schrieb:>> Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse...
Richtig. Aber was mehr kann ich bieten? Gewerbenutzungs- und
Bebauungspläne macht die Gebietskörperschaft.
