Forum: Ausbildung, Studium & Beruf Mietvertrag für Gewerbe auf Dauer


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von Mieter (Gast)


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Ich habe die ideale Immobilie für mein Gewerbe gefunden. Jetzt frage ich 
mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe 
ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente 
sein. Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe. 
Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen 
Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er 
mich aus.
Bisher war ich in eigenem Eigentum und der Umzug ist nicht billig, die 
Räumlichkeiten müssen schon entsprechend sein und ich kann nicht alle 10 
Jahre umziehen.

von HyperMario (Gast)


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Mieter schrieb:
> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen
> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er
> mich aus.

Die Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt(z.B. Inflationsrate 
nach destatis oder Lebenshaltungskosten). Anders macht es für einen 
Mieter ja keinen Sinn.

von Peter S. (Gast)


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Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer erfolgreich 
sein.

von Georg S. Ohm (Gast)


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Peter S. schrieb:
> Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer
> erfolgreich sein.

Nicht jedes Gewerbe ist ein disruptive NextLevel-Startup in der 45. 
Finanzierungsrunde innerhalb von 2 Jahren

von Jens (Gast)


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Mieter schrieb:
> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen
> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er
> mich aus.

Ohne den Vertrag zu kennen ist das ganze natürlich ein Stochern im 
Nebel, es ist aber nicht unüblich, eine umsatz- / ergebnisabhängige 
Miete zu vereinbaren. Wird beispielsweise in Einkaufszentren so gemacht, 
der Vermieter will halt am Erfolg beteiligt werden, wenn der Laden gut 
läuft.

Ansonsten musst du in den Vertrag schauen wie das Thema Mieterhöhung 
geregelt ist bzw. entsprechend mit dem Vermieter verhandeln. Wenn der 
Vermieter merkt, dass du aus verschiedenen Gründen nicht so schnell 
umziehen kannst, bzw. der Umzug für dich sehr teuer wäre, wird er mit 
100%iger Sicherheit die Miete anheben soweit es geht. Im Gegensatz zu 
Wohnungsmieten gibt es keine Kappungsgrenzen bei gewerblicher 
Vermietung.

von Chris D. (myfairtux) (Moderator) Benutzerseite


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Mieter schrieb:
> Ich habe die ideale Immobilie für mein Gewerbe gefunden.

Gut - das ist schon selten! :-)

> Jetzt frage ich
> mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe
> ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente
> sein.

Ich habe hier seit einigen Jahren eine kleine Halle angemietet und wir 
können beide mit einem halben Jahr Frist kündigen.

Finde ich in Ordnung, weil ich jetzt schon permanent nach einer 
passenden gewerblichen Immobilie schaue. Das hätte ich mir vor zwei 
Jahren auch nicht träumen lassen, aber das Geschäft hat ziemlich 
angezogen, so dass ein Hallenkauf eine reale Option geworden ist.

Du siehst: Voraussagen sind immer schwierig, gerade wenn sie die Zukunft 
betreffen ;-)

Auf der anderen Seite hat mein Vermieter auch kein Interesse daran, mich 
rauszuwerfen und durch einen anderen zu ersetzen. Wir kommen gut 
miteinander aus und mit uns gibt es null Ärger.

Der Inflationsausgleich steht bei mir auch im Vertrag, aber den zieht 
der Vermieter freundlicherweise nicht. Ihm ist es wichtig, dass die 
Leute zufrieden sind und langfristig bleiben. Durch ausbleibende 
Mieterhöhungen kann man da einen Anreiz schaffen ;-)

> Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.

Das ist schonmal eine faire Option des Vermieters.

> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen
> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er
> mich aus.

Na bitte - dann spricht nichts gegen eine kürzere Laufzeit.

> Bisher war ich in eigenem Eigentum und der Umzug ist nicht billig, die
> Räumlichkeiten müssen schon entsprechend sein und ich kann nicht alle 10
> Jahre umziehen.

Hah. Wer weiss schon, was in 10 Jahren sein wird. Eventuell hast Du bis 
dahin selbst etwas gebaut oder kannst etwas Passendes kaufen.

Ich würde mich nicht so lange binden.

von Berufsrevolutionär (Gast)


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Mieter schrieb:
> und ich kann nicht alle 10
> Jahre umziehen.

Warum eigentlich nicht?! Also Gewerberäume denen man noch die 
Gründerzeit vom Urgrossvater anschaut, sind nicht selten ein Indiz für 
Business das auf dem letzten Loch pfeift.

Also tut man gut dran, Rücklagen für Erweiterungen und Umbauten 
anzulegen. Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich 
allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert. Oder eine Verkleinerung 
weil man inzwischen gewisse Produktionsschritte bei Zulieferen erledigen 
lässt anstatt sich selber mit den Auflagen des Gewerbeamtes 
rumzuschlagen. Bspw. Galvanisierungsanlagen und aggressive Chemikalien.

von Berliner Uwe (Gast)


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Was hindert dich im Notfall daran, dein Geschäft aufzugeben und unter 
anderer Firmierung woanders weiter zu machen?
Rechtlich sehe ich da keine Hürde.

von Max M. (jens2001)


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Mieter schrieb:
> dass mich der Vermieter mit der günstigen
> Miete ködern will

Schreib die auf einen längeren Zeitraum fest!
Und eine Anpassungsklausel für die Zeit danach.

> und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er
> mich aus.

Warum sollte er die Kuh schlachten die er langjährig melken kann?
Ein Mieterwechsel ist für einen Vermieter immer mit Kosten und Risiko 
verbunden!

Es sei den die Miete die DU zahlst ist nicht marktüblich.
Dann solltet ihr darüber verhandeln.

Aber wenn du jetzt schon kein Vertrauen zum Vermiter hast solltest du 
von ihm nichts mieten!

von MaWin (Gast)


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Gewerbemietverträge unterliegen nicht den Regeln für Wohnungsmieten. Was 
ihr vertraglich regelt, bindet. Aber Vertragspartner ist die Firma. Wenn 
du keine persönlich haftende Gesellschaftsform hast, bist du mit der 
Insolvenz raus. Dennoch würde ich nie Zeitmietverträge z.B. über 10 
Jahre machen. Uns kam damals der Firmenaufkauf dazwischen. Sprich: du 
weisst nie, was sich entwickelt, wann du mehr Platz brauchst. 
Kündigungsfrist sollte max. 6 Monate sein. In der Zeit kannst auch du 
dir was Neues suchen.

von Cerberus (Gast)


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Berufsrevolutionär schrieb:
> Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich
> allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert.

Eine bessere Kundennähe hat nur Einfluss auf die Kosten, die ohnehin
auf den Kunden abgewälzt werden. Man kann hier wirtschaftlicher
arbeiten, weil mehr freies Arbeitspotential gegen weniger
Reiseaufwand steht. Da profitiert im Normalfall der Kunde von.

Chris D. schrieb:
> Finde ich in Ordnung, weil ich jetzt schon permanent nach einer
> passenden gewerblichen Immobilie schaue.

Bau doch neu und wende dich mal an die Wirtschaftsförderung deiner
Gemeinde (Rathaus). Vielleicht haben die da was für dich passendes.
Auf dem freien Markt ziehen die Spekulanten dich sonst nur mit
fünf- bis sechsstelligen Beträgen über den Tisch.

von Berufsrevolutionär (Gast)


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Cerberus schrieb:
> Berufsrevolutionär schrieb:
>> Und so manche Filialverlegung 100 km näher am Kunden hat sich
>> allein durch Fahrkostenersparniss amotisiert.
>
> Eine bessere Kundennähe hat nur Einfluss auf die Kosten, die ohnehin
> auf den Kunden abgewälzt werden.

Nope, Gegenbeispiel Frisörhandwerk. Oder Einzelhandel-ladengeschäft. 
oder ...

von property manager commercial (Gast)


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Mieter schrieb:
> Jetzt frage ich
> mich, wie lange man die Dauer des Vertrages machen sollte. Das Gewerbe
> ist stabil und wird das mit höchster Wahrscheinlichkeit bis zur Rente
> sein. Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.
> Ich habe ein wenig Bedenken, dass mich der Vermieter mit der günstigen
> Miete ködern will und sobald er sieht wie gut der Laden läuft blutet er
> mich aus.

Hi, ich sitze normalerweise auf der anderen Seite des Tisches und ziehe 
für meinen Arbeitgeber Gewerbemietern das Fell über die Ohren.

Ich kann Dir nur einen wirklich guten Rat geben: lass Dich kompetent 
beraten. Es gibt unglaublich viele für den Mieter sehr teure Fallen in 
den gebräuchlichen Gewerbemietverträgen. Es kommt z.T. auf einzelne 
Wörter an. Das Geld für eine kompetente fachliche Prüfung des Vertrages 
ist wirklich gut angelegt.

von Bürovorsteher (Gast)


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> Im Vertrag gibt es als exit Option Kündigung bei Geschäftsaufgabe.
Das ist übel.

> Die Miete wird in der Regel an einen Index gekoppelt.
Ich hatte die Möglichkeit, zwischen Staffelmiete mit 2%/a Erhöhung oder 
Mieterhöhung auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes 
(~Inflationsrate) zu wählen. VPI war goldrichtug.

>  Dennoch würde ich nie Zeitmietverträge z.B. über 10 Jahre machen.
Das kann man auch andersherum sehen: der Vermieter kann dich ebenfalls 
nicht von heute auf morgen an die frische Luft setzen.
Mein erster Vertrag lief über fünf Jahre, dann habe ich um zehn Jahre 
verlängert und jetzt nochmal um fünf Jahre.

Im Falle einer Vergrößerung oder Verkleinerung der benötigten Fläche 
habe ich die Möglichkeit, ein anderes Objekt beim selben Vermieter zu 
beziehen.

> Ganz schön gewagt zu behaupten das Gewerbe wird auf Dauer erfolgreich
> sein.

Irgendwann muss man als Unternehmer die Hosen herunterlassen und eine 
Entscheidung treffen: teuere Kurzzeitmiete oder preiswerte und 
längerfristige Lösungen. Endlose Letter of Intents abfassen oder Haltung 
bei der Unternehmensführung zeigen.

Beitrag #5739873 wurde von einem Moderator gelöscht.
von Sebastian L. (sebastian_l72)


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Ich habe ein paar Gewerbemietobjekte am Markt.
Hier mal die Sicht des Vermieters:

Grundsätzlich gilt:
Leerstand ist doof, da macht die Immobilie negative Rendite. Dass 
übermorgen die Sonne scheint ist nicht sicher.
Wer in Steine investiert will normal langfristige, sichere Rendite.
Developper sind ne andere Nummer, aber die erkennt man schnell am 
Portefeullie.

Kündigungsfrist ist immer gegenseitig - so fair sollte man sein.
Je länger - je sicherer - Mehr als 10 Jahre ist aber eher selten.
Mann kann ja auf 10 Jahre abschliessen und jedes Jahr neu verhandeln. 
Dann hat man immer 10 Jahre Ruhe.

Zum Zeithorizont:
Was ist deine Eigenkapitalumsatzgeschwindigkeit?

Irgendeinen Index braucht man. Ob nun eine feste Staffel (2..xy%) oder 
öffentlicher Statistikindex (welche auch negativ sein kann!) - egal.

Natürlich kann ich als Vermieter eine Änderungskündigung schreiben. Nur 
warum sollte man, wenn die Miete marktgerecht ist? Wenn das keine 1a 
Lage ist, brauche ich min. 6-9 Monate um einen Mieter zu finden. 
Schlimmstenfalls noch einen Makler der Geld haben will. Da sind schnell 
mal 1 Jahr Einnahmen = 0. Ausgaben hat man trotsdem.

Abstand. Ich räume den Mietern gerne die Abstandsmöglichkeit ein. Nur: 
Ich muss den neuen Mieter gutheissen. Die wirtschaftliche 
Leistungsfähigkeit darf nicht geringer sein. Abstandszahlungen sind frei 
verhandelbar, und mir als Vermieter, egal.
Untervermietung zu Teilen räume ich auch gerne ein, aber nur bei 
gleichem Gewerbe. (damit der Geselle die Werktstatt in Teilen langsam 
übernehmen kann)

Sicherheiten.
Wer ist der Mieter, welche Sicherheiten hat er? Ist es eine 
klinker-GmbH, die morgen dicht ist und nur 25.000 an Kapital hat, oder 
haftet da jemand mit Privatvermögen?

Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.
Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative 
Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Mietbürgschaft der Bank des 
Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn 
der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt 
indirekt die Liquidität.

Gewerbeschutz: Meine Mieter geniessen Gewerbeschutz, nebenan macht also 
nicht noch so ein Laden auf.

Einer meiner Mieter hat gerade die Schaufesterfassade renoviert, und 
dafür 5 Jahre Kündigungsschutz bekommen.

von Granka Naria (Gast)


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Sebastian L. schrieb:
> Gewerbeschutz: Meine Mieter geniessen Gewerbeschutz, nebenan macht also
> nicht noch so ein Laden auf.

Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse bist.

von Cerberus (Gast)


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Sebastian L. schrieb:
> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.
> Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative
> Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist. Mietbürgschaft der Bank des
> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn
> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt
> indirekt die Liquidität.

Reichen drei Monate Mietsicherheit (die zu Verzinsen sind) nicht?
Der Größenwahn scheint mittlerweile keine Grenzen mehr zu haben.
Am Besten wohl gleich einen Fuß in der/dem Geschäftsführung/Vorstand?
Man sollte einen Eigentumsführerschein einführen, damit nicht jeder,
der Eigentum hat, durchdreht. Auf dem Wohnungsmarkt die selbe Chose.
Vor Einzug die Hosen runter lassen, als ob das als Sicherheit tauglich
wäre und dann die Immobilie bei Rückgabe wieder in den Neuzustand
zurück versetzen, obwohl man für den bestimmungsgemäßen Gebrauch
ja Miete bezahlt hat. Langsam kann man die Typen mit der ärmelosen
Jacke bestellen.

Granka Naria schrieb:
> Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse bist.

Wenns um Immobilien geht, solidarisieren sich Eigentümer wie durch
ein Wunder.

von Bürovorsteher (Gast)


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> Wer ist der Mieter, welche Sicherheiten hat er? Ist es eine
> klinker-GmbH, die morgen dicht ist und nur 25.000 an Kapital hat, oder
> haftet da jemand mit Privatvermögen?

Ganz schön abgehoben, der Herr Vermieter. Ich habe nur 25.000 € an 
Stammkapital. Mehr ist völliger Unsinn.

> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.
> Grundsätzlich schreibe ich gerne in den Vertrag, dass negative
> Eigenkapitaländerung anzuzeigen ist.

Ich habe drei Monatsmieten Kaution gezahlt, das sollte wohl reichen. Der 
Vermieter darf gerne den Bundesanzeiger bezüglich meiner Solvenz 
konsultieren. Das war es dann aber auch

> Mietbürgschaft der Bank des
> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn
> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt
> indirekt die Liquidität.

Völlig durchgeknallt.

Ist aber sehr interessant zu wissen, auf welcherart Geier 
vermieterseitig ich hätte treffen können.

von Chris D. (myfairtux) (Moderator) Benutzerseite


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Bürovorsteher schrieb:
> Ich habe drei Monatsmieten Kaution gezahlt, das sollte wohl reichen.

Ja, war hier auch so. Weitere Sicherheiten wurden nicht gefordert.

Mittlerweile kennt und schätzt man sich :-)

> Ist aber sehr interessant zu wissen, auf welcherart Geier
> vermieterseitig ich hätte treffen können.

Ja, ist schon ein wenig heftig.

von Arnonüm (Gast)


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Bürovorsteher schrieb:
>> Mietbürgschaft der Bank des
>> Mieters, geht auch statt Privathaftung und man riecht es schneller wenn
>> der Laden nicht läuft - kostet den Mieter aber Geld und begrenzt
>> indirekt die Liquidität.
> Völlig durchgeknallt.

Aber wohl nicht total unüblich. Ich kenne einen solchen Vertrag, 
Vermieter ist eine Immobilien GmbH, die eine Art Gewerbepark betreibt. 
Mieter ist eine Elektronikproduktions-GmbH, die Vetragspartner sind 
schon lange im Geschäft und keine Anfänger.

Der Vetrag hat eine feste Laufzeit von 8 Jahren, lässt aber für einen 
Teilbereich des Objektes eine Kündigung nach 5 Jahren zu - bei gehöriger 
Abstandszahlung. Bei nicht fristgerechter Kündigung verlängert es sich 
um jeweils ein Jahr, der Mietzins hängt am Verbraucherpreisindex.

Gesichert ist das Ding durch Bankbürgschaften unterschiedlicher 
Laufzeit, die zu Beginn eine komplette Jahresmiete decken und nach 
Ablauf der 8 Jahre nicht mehr gefordert sind.

Hängt wohl davon ab, welchen Aufwand der Vermieter für die Herrichtung 
des Mietobjektes getrieben hat und wie er seine Chancen sieht, im Falle 
einer Geschäftsaufgabe schadlos zu bleiben.

von Percy N. (vox_bovi)


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Du bist hier falsch; hier gibt es vermutlich allenfalls einen 
Meinungsüberblick sowie ein paar der üblichen unsachlichen Kommentare.
Seriös beraten kann Dich ohnehin nur ein Fachmann, der sämtliche Details 
des Vertrages und optimaler Weise auch das Objekt nebst Umgebung und 
vielleicht auch den Ruf des Vermieters kennt.

Suche Dir also - notfalls unter Vermittlung der zuständigen 
Anwaltskammer - einen Profi für Mietrecht und besabbel Dich mit ihm. Das 
Geld ist gut angelegt.

von Sebastian L. (sebastian_l72)


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Cerberus schrieb:
> Sebastian L. schrieb:
>> Bei kleinen Dingern kann man Privatvermögenshaftung machen.
>
> Reichen drei Monate Mietsicherheit (die zu Verzinsen sind) nicht?
Nein. Die 3 monatskaltmieten sind bei Wohraum durchaus eine ausreichende 
Sicherheit. Wir reden hier aber über Gewerbe.
Versuche heute mal ein Grundstück einer alte Tankstelle, Autowerkstatt 
aus den 70ern für irgendwas ausser “Chemische Wunderwelten für 
Sonderforschungseinrichtung” an den Markt zu bringen. Selbst wenn da 
eine chemische Reinigung drin war ist das Gebäude heute quasi 
unbenutzbar.

> Granka Naria schrieb:
>> Das bringt wenig, wenn du nicht Besitzer der gesamten Strasse...
Richtig. Aber was mehr kann ich bieten? Gewerbenutzungs- und 
Bebauungspläne macht die Gebietskörperschaft.

von Manfred (Gast)


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Gerade vor ein paar Tagen im Maschinen Markt (Vogel Verlag) zu lesen: 
Kraus-Maffei München zieht um, der Mietvertrag wurde auf 25 Jahre 
abgeschlossen.

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