Bedingung für Tilgung: Ab vollständiger Abnahme des Darlehens sind zunächst 12 Sollzinsraten zu zahlen. Also ein Jahr volle Zinsen! Dieses eine Jahr macht fast ein Viertel der gesamten Kreditkosten aus! Meine Frage dazu: Ist so ein Darlehen gängige Praxis? Muss ehrlich sagen, dass mir dieses Detail beim Unterschreiben durch die Lappen gegenagen ist (war zu dem Zeitpunkt extrem im Stress, hab mich da auf eine dritte Person verlassen). Mündlich war auf jeden Fall etwas anderes vereinbart.
Klaus S. schrieb: > Muss ehrlich > sagen, dass mir dieses Detail beim Unterschreiben durch die Lappen > gegenagen ist (war zu dem Zeitpunkt extrem im Stress, hab mich da auf > eine dritte Person verlassen). Tja, einem dummen BWLer wäre das nicht passiert. Dazu braucht es schon die geballte Ingenieurskompetenz.
Ich muss gestehen, ich mache einen saublöden Eindruck in dieser Sache. Hab auf die Eckdaten geachtet, die haben gestimmt. Mal ganz davon abgesehen, dass der ganze Papierkram von der Bank nicht mal eben so zu lesen ist. Bin letztendlich im ESIS-Merkblatt drauf gestoßen...
Naja solche Verträge haben doch alle irgendwelche Haken. Denkst Du ernsthaft, eine Bank schenkt Dir Geld? Nö, die wollen nur noch mehr davon. Die stellen sich den ganzen Tag lang nur eine einzige Frage - wie wird Dein Geld möglichst schnell zu Ihrem Geld, möglichst sogar noch mehr, als Du eigentlich hast. Eine Bank will Dir nichts Gutes tun oder Dir irgendwie helfen. Die wollen nur kassieren, der Rest und ob man dabei krachen geht, ist denen scheißegal. Sei froh, wenn es nur ein Viertel der Gesamtkosten ist!
Etwas drastisch geschrieben, aber im Kern vollkommen richtig!
Klaus S. schrieb: > Meine Frage dazu: Ist so ein Darlehen gängige Praxis? Nein -- es ist wohl nicht völlig unüblich, aber Standard ist es definitiv nicht.
Also Du hast z.b. 200.000 aufgenommen mit 12% Rückzahlung, also 2000 pro Monat. Davon 1% oder 2% Zins. Und jetzt ärgerst Du Dich, dass Du nicht sofort tilgen kannst, weil Du direkt am Anfang nicht weißt, wohin mit dem Geld? Freue Dich, dass Du im ersten Jahr jetzt 20.000 Reserve hast für Möbel, Garten, Teppiche und vielleicht wird irgendein Gewerk ja doch ein bisschen teurer. Freue Dich, dass Du durch 1 Jahr mehr Inflation weniger zurückzahlen musst. Freue Dich, dass Du bei der Sondertilgung voll zuschlagen kannst. Wenn Du den paar Zinsen nachtrauerst, dann schone deine Nerven für die echten Bauphasen. Die 2k Zinsen sind Peanuts Freue Dich, dass Du so schnell tilgen kannst.
Ben B. schrieb: > Naja solche Verträge haben doch alle irgendwelche Haken. Wieso? die Eckdaten stimmen nach Angaben des TO. Also wohl auch die Finanzierungskosten. Er stellt jetzt nur fest, dass die noch geringer hätten sein können, wenn er sofort tilgt. Zudem stimmt das vermutlich eh nicht, die Bank braucht ja auch einen Mindestbetrag an Finanzierungskosten (unter 1k lohnt sich keine Verhandlung, die haben auch kalkulatorische kosten). Bei sofortiger Tilgung wär der Zins vielleicht 20% höher, z.b. 1,2 statt 1.
> Er stellt jetzt nur fest, dass die noch geringer > hätten sein können, wenn er sofort tilgt. Jo ... und so ein Pech wenn die Bank das gar nicht möchte. Wie gesagt, er soll froh sein, daß es nur ein Viertel der Kreditkosten ist, was er mindestens zahlen muß. Hätten auch drei Viertel sein können.
Direkt nach dem Studium eine billige Absteige mieten/kaufen. Dann sparen sparen sparen und anschließend ohne (großen) Kredit das Eigenheim kaufen. Alles andere erhöht deinen Stressfaktor weiterhin ungemein.
Klaus S. schrieb: > Meine Frage dazu: Ist so ein Darlehen gängige Praxis? Natürlich gibt es Kredite ohne oder mit nur sehr geringer Tilgung. Wenn Du die Immobilie als Geldanlage nutzt, dann willst Du sie gar nicht kaufen. Du hast Mieteinnahmen, und die Zinsen sind steuermindernde Betriebsausgaben. Dass die Bude faktisch der Bank gehört interessiert in dem Zusammenhang keinen. Der private Häuslebauer, der zur Rente schuldenfrei sein möchte, denkt natürlich komplett anders.
Bis vor so etwa nem Dutzend Jahren war das gängige Praxis. Da waren die Zinsen so hoch, dass man die ersten 5 Jahre froh war, wenn man mehr wie bloss 1% tilgen konnte. Dann sanken die Zinsen drastisch.
Soul E. schrieb: > Der private Häuslebauer, der zur Rente schuldenfrei sein möchte, denkt > natürlich komplett anders. Wobei es hier ja nur um einen kurzfristigen Kredit über etwa 7 Jahre geht.
Uli S. schrieb: > Bis vor so etwa nem Dutzend Jahren war das gängige Praxis. Da waren die > Zinsen so hoch, dass man die ersten 5 Jahre froh war, wenn man mehr wie > bloss 1% tilgen konnte. Dann sanken die Zinsen drastisch. Interessant, das war mir neu (zu der Zeit hatte ich mich noch nicht näher damit beschäftigt gehabt). Wobei mir der Sinn nicht ganz einleuchtet -- so lange man nicht tilgt ändert sich ja an der Höhe der Zinsraten auch nichts -- wird die Rate dann irgendwann höher? A. S. schrieb: > Wobei es hier ja nur um einen kurzfristigen Kredit über etwa 7 Jahre > geht. Woher liest Du das?
Teilweise wars sogar noch mehr. Da wurden dir von den Banken gern Verträge verkauft, mit 8% Zins, 9% Rückzahlung und bis zu 10% Disagio. Keine Ahnung, obs das heute noch gibt, jedenfalls hast du, wenn du 100.000 brauchtest plus dem Disagio 110.000 zurückbezahlen müssen, was effektiv auf mehrere Jahre nur Zinsen zahlen rauslief. Dazu waren die Zinsen auch noch höher als offiziell angegeben.
Ben S. schrieb: > Direkt nach dem Studium eine billige Absteige mieten/kaufen. Dann > sparen > sparen sparen und anschließend ohne (großen) Kredit das Eigenheim > kaufen. > > Alles andere erhöht deinen Stressfaktor weiterhin ungemein. So ähnlich habe ich das gemacht - aber schon früher mit höherem Kredit ein ordentliches Eigenheim kaufen wäre in Summe wohl günstiger gekommen.
Das vorherige lesen der Rahmenbedingungen und Tilgungsbedingungen ist Pflicht! Dann tilgt man halt langsam und Zahlt das Lehrgeld. beim nächsten mal weiß man es vorher. Namaste
Klaus S. schrieb: > Also ein Jahr volle Zinsen! Dieses eine Jahr macht fast ein Viertel der > gesamten Kreditkosten aus! Na ja, bei den "üblichen" Verträge mit 1% Tilgung macht die im ersten Jahr da kaum einen Unterschied. Und letztendlich hast du einem Kredit zu dir vorher bekannten und genehmen Gesamtbedingungen abgeschlossen und bekommen. Das der etwas "komisch" zurückgezahlt wird, kann dir doch jetzt egal sein. Oliver
Ben S. schrieb: > Direkt nach dem Studium eine billige Absteige mieten/kaufen. Denkfehler, im Studium wird man schon günstig gewohnt haben, dort bleiben bis das Konto gefüllt ist, so hat es ein Kollege gemacht und das Haus dann finanziert, er meinte nur er gibt doch die ganze schöne gesparte Kohle nicht zu Finanzierung aus. Vor allem wenn die Zinsen niedrig sind.
Joachim B. schrieb: > er meinte nur er gibt doch die ganze schöne gesparte Kohle nicht zu > Finanzierung aus. Vor allem wenn die Zinsen niedrig sind. Prima Idee; nur so hat man etwas von der Inflation. Man muss nur aufpassen, dass die ganze gesparte Kohle keine nennenwerten Erträge abwirft.
Klaus S. schrieb: > Mal ganz davon > abgesehen, dass der ganze Papierkram von der Bank nicht mal eben so zu > lesen ist. Bin letztendlich im ESIS-Merkblatt drauf gestoßen... Wenn man lesefaul ist, dann bestraft es einen dann so. Was man mündlich zugesagt bekommen hat, interessiert keinen, wenn es nicht im Vertrag steht. Das ESIS-Merkblatt fast nochmal alles kurz zusammen. Bevor ich etwas über mehrere 10k€ Unterschreibe, würde ich mir die Zeit nehmen das alles mal durchzulesen, es dauert ja keine 2 Tage sich die paar Seiten durchzulesen. Fakt ist aber das die Bank am längerem Hebel sitzt: Friss oder stirb, unterschreibst Du nicht, dann tut es ein anderer, als normalo braucht man da nicht wirklich das verhandeln anfangen wollen.
selbst wenn jemand eine zu niedrige Tilgung vereinbart hat und mehr zurückzahlen kann, nach 10 Jahren kann der Vertrag gekündigt werden und vollständig zurückgezahlt werden. Da kann man dann das Geld von der hohen Kante nehmen. Da die Bank ein Interesse an einer langen Laufzeit hat und das Ausfallrisiko einer niedrigeren Rate geringer ist, lässt sich da ggf. am Zinssatz noch etwas verhandeln.
Joachim B. schrieb: > Denkfehler, im Studium wird man schon günstig gewohnt haben, dort > bleiben bis das Konto gefüllt ist, Also ich war im Studentenwohnheim. Ob das funktioniert hätte weiß ich nicht - aber da wollte ich sowieso nicht bleiben. Percy N. schrieb: > Prima Idee; nur so hat man etwas von der Inflation. Als ob die Immobilienpreise auch nur irgendwie an die Inflation gekoppelt sind (nicht, hier lokal um gut 50% gestiegen in 3 Jahren).
Ben S. schrieb: > Als ob die Immobilienpreise auch nur irgendwie an die Inflation > gekoppelt sind (nicht). Mitdenken hilft: Es ging nicht um die Immobilienpreise, sondern um das ungenutzte Eigenkapital, das jetzt prachtvoll weniger wert wird, während die Finanzierung mit Zinsen bedient werden muss.
Percy N. schrieb: > ungenutzte Eigenkapital, das jetzt prachtvoll weniger wert wird, während > die Finanzierung mit Zinsen bedient werden muss. Ach, und wer hindert den TO daran, diese Unsummen, di ea jetzt völlig ungenutzt herumliegen, irgendwo gewinnbringend anzulegen? Das wäre allerdings der erste Bauherr, der nicht weiß, wohin mit dem Geld... Oliver
Mathias A. schrieb: > Interessant, das war mir neu (zu der Zeit hatte ich mich noch nicht > näher damit beschäftigt gehabt). Wobei mir der Sinn nicht ganz > einleuchtet -- so lange man nicht tilgt ändert sich ja an der Höhe der > Zinsraten auch nichts -- wird die Rate dann irgendwann höher? Die Zinsen bleiben gleich, aber es entfällt halt die Tilgung. So sind die zu zahlenden Raten im ersten Jahr niedriger. Im zweiten Jahr zahlst Du dann Zinsen plus Anfangstilgung, die Rate steigt also. Danach bleibt üblicherweise die Rate konstant und mit kontinuierlich sinkendem Zinsbetrag steigt der Anteil, welcher in die Tilgung einfliesst.
Oliver S. schrieb: > Na ja, bei den "üblichen" Verträge mit 1% Tilgung macht die im ersten > Jahr da kaum einen Unterschied. Die 1% stammen aus einer Zeit mit 10% Zinsen. Es hört sich blöd an, aber das war eine saubere Finanzierung: Nach 25 Jahren a) war man Schuldenfrei (Zinseszins, hier halt "negativ") b) Zinsniveau ~ Inflation --> das Haus ist heute mehr Wert als damals Wenn heute jemand mit 1% tilgt, bei 1% Zinsen, dann wird er im Leben nicht Schuldenfrei. Im Gegenteil: Wenn nach 10 Jahren der Zins auf 5% steigt, verdreifachen sich die Raten und das Haus bietet keine ausreichende Deckung mehr. d
Die 1% machen dann Sinn, wenn gleichzeitig eine hohe jährliche Sondertilgung (5-10%) möglich ist. So hat man ein fixes Minimum und kann flexibel erhöhen wenn Geld übrig ist. D.h. niedrige Monatsraten und dann einmal im Jahr Weihnachtsgeld und AT-Prämie reinschieben.
Oliver S. schrieb: > Ach, und wer hindert den TO daran, diese Unsummen, di ea jetzt völlig > ungenutzt herumliegen, irgendwo gewinnbringend anzulegen? Niemand, nur wird es nicht ganz einfach, dort mehr herauszuholen als die Finanzierung kostet. Wäre es anders, dann wäre die Bank sicherlich auch schon auf diese einträgliche Idee verfallen ... Es ist wohl in der unüberschaubaren Masse des für Manchen sicherlich überaus umfangreichen Textes etwas untergegangen, aber ich hatte zum Mitdenken anzuregen versucht. Vielleicht hätte ich diesen Umstand stärker betonen sollen. Vielleicht hätte ich auch explizit darauf hinweisen sollen, dass sich der Hinweis auf den unmittelbar anschließenden Satz beziehen sollte. Dieses Forum scheint erhöhte didaktische Anforderungen zu stellen.
Soul E. schrieb: > Die 1% machen dann Sinn, wenn gleichzeitig eine hohe jährliche > Sondertilgung (5-10%) möglich ist. Gibt es sowas? Ich kenne das nur so, dass man mit Sondertilgung die Gesamtkosten vielleicht halbieren kann. 10% bei 1% Tilgung hieße ein Ewigkeitsdahrlehen (>80 Jahre) in 7 Jahren zu tilgen.
Oliver S. schrieb: > Das wäre allerdings der erste Bauherr, der nicht weiß, wohin mit dem > Geld... Doch so etwas gibt es. Ein bekannter hatte einmal bei der Bank einen Kredit beantragt und als Rechengrundlage nur sein Gehalt angegeben - nicht das der Frau und vereinbart dass Sonderzahlungen in unbegrenzter Höhe möglich sind. Da seine Frau voll gearbeitet hatte und eine nette Summe heim brachte konnte er sehr viele Sonderzahlungen leisten und der Kredit war schlussendlich ganz entspannt in der halben Zeit abgezahlt. Im Prinzip hatte er so die Bank ein wenig über den Tisch gezogen, da diese deutlich weniger Zins kassiert hatte.
Markus M. schrieb: > Da seine Frau voll gearbeitet hatte und eine nette Summe heim brachte > konnte er sehr viele Sonderzahlungen leisten und der Kredit war > schlussendlich ganz entspannt in der halben Zeit abgezahlt. > Im Prinzip hatte er so die Bank ein wenig über den Tisch gezogen, da > diese deutlich weniger Zins kassiert hatte. Dann war dein Bekannter aber kein Bauherr, sondern ein Hauskäufer. Und eigentlich steht üblicherweise in jedem Kreditvertrag (mit festem Zinssatz) sinngemäß, daß die Sonderzahlungen die Kreditlaufzeit nicht verkürzen dürfen. Die Banken sind üblicherweise nicht ganz blöd. Der Rest ist halt eingepreist. Da aber kaum jemand einen Vertrag bis zur vollen Tilgung abschliesst (außer dem TO), ist das letztendlich egal. Oliver
Markus M. schrieb: > Sonderzahlungen in unbegrenzter Höhe möglich Das wäre gleichbedeutend mit einem Sonderkündigungsrecht ohne vorfälligkeitszinsen. Klar mag es sowas geben, aber vermutlich selten oder im Zusammenhang mit weiteren Geschäften.
Oliver S. schrieb: > Und eigentlich steht üblicherweise in jedem Kreditvertrag (mit festem > Zinssatz) sinngemäß, daß die Sonderzahlungen die Kreditlaufzeit nicht > verkürzen dürfen. Dann steht da halt die letzten paar Jahre ein Euro zu Buche. Wenn die Bank damit dann glücklicher ist, dann soll es so sein.
Viel schlimmer sind die "Zwangsvollstreckungsunterwerfungen". Jeder der so etwas unterschieben hat und den Kredit abbezahlt hat sollte diese von der Bank unbedingt zurück fordern. Die Banken sind so frech dass die es nicht freiwillig heraus geben, das geht meist nur über einen Anwalt, denn diese Urkunde erlischt nicht automatisch wenn der Kredit abbezahlt ist.
Markus M. schrieb: > Viel schlimmer sind die "Zwangsvollstreckungsunterwerfungen". Jeder der > so etwas unterschieben hat und den Kredit abbezahlt hat sollte diese von > der Bank unbedingt zurück fordern. Also meistens sind Kredite für Immobilien mit einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld besichert. Es gibt viele, die diese Grundschuld auch nach vollständiger Zurückzahlung des Kredits nicht löschen. Wenn man bei der Bank nochmals Geld nehmen sollte, kann man den neuen Kredit mit der alten Grundschuld besichern. Was soll man da bitte bei der Bank zurück fordern? Wenn man fertig ist mit abzahlen, dann lässt man sich von der Bank darüber ein negativ Zeugnis ausstellen, geht zum Notar und lässt die Grundschuld auf seine Kosten löschen.
Sven L. schrieb: > Was soll man da bitte bei der Bank zurück fordern? Falls vorhanden, den Grundschuldbrief.
Oliver S. schrieb: > Und eigentlich steht üblicherweise in jedem Kreditvertrag (mit festem > Zinssatz) sinngemäß, daß die Sonderzahlungen die Kreditlaufzeit nicht > verkürzen dürfen. Die Banken sind üblicherweise nicht ganz blöd. > Der Rest ist halt eingepreist. Schau nochmal genau nach. Üblicherweise steht da, dass Sonderzahlungen nicht die monatliche Annuität verringern. Natürlich ist es Sinn und Zweck durch Sondertilgungen schneller fertig zu werden. Und ja, vereinbarte Sonderzahlungen werden üblicherweise mit einem (geringen) Zinssatzaufschlag querfinanziert, quasi eine Wette auf sich selbst, man kann dann ja den break-even berechnen, wann man in welchem Fall günstiger gefahren wäre. Oliver S. schrieb: > Da aber kaum jemand einen Vertrag bis zur vollen Tilgung abschliesst > (außer dem TO), ist das letztendlich egal. Bei den niedrigen Zinsen ist es nicht unüblich heutzutage ein Volltilgungsdarlehen abzuschließen. Habe ich auch gemacht, geplant fertig nach 25 Jahren, mit Sondertilgungen sollte es nach 15 Jahren durch sein. A. S. schrieb: > Das wäre gleichbedeutend mit einem Sonderkündigungsrecht ohne > vorfälligkeitszinsen. > > Klar mag es sowas geben, aber vermutlich selten oder im Zusammenhang mit > weiteren Geschäften. Sowas gibt es partiell üblicherweise bei Bauspardarlehen. Man hat die Ansparphase in der man nur Zinsen zahlt und Kapital aufbaut, in der Abzahlphase des Restbetrags können Ausstände dann beliebig bedient werden. Auch das muss man individuell durchrechnen und mit seiner erwarteten Einkommenssituation abgleichen. Am Ende des Tages zählt was man insgesamt an Aufwendungen gehabt hat abseits des Kreditbetrags und das steht auch auf dem ESIS-Blatt in einem Satz kurz und knackig, z.B. bei mir: Für 1€ Tilgung werden 1,32€ bezahlt (genaue Formulierung müsste ich nochmal nachschauen), d.h. bei 100k€ Kredit wurden am Ende 132k€ geblecht, also 32k€ Gebühren, Zinsen etcpp. Sondertilgungen können den Betrag entsprechend senken. Wenn ich meine Sondertilgungen wie geplant durchführen kann, sollte ich irgendwo bei 1:1,17 rauskommen und nach 15 statt 25 Jahren durch sein (5% Sondertilgung pro Jahr möglich).
Der Freundliche Gast X. schrieb: > Für 1€ Tilgung werden 1,32€ bezahlt > (genaue Formulierung müsste ich nochmal nachschauen) Habe es spaßeshalber bei meinen Unterlagen nochmal nachgesehen. Bei meiner Bausparerkomponente (2/3 des Gesamtdarlehens) komme ich normal geplant bei 1:1,21 raus und beim Annuitätendarlehen (1/3 des Gesamtdarlehens) bei 1:1,31 wenn alles über die 25 Jahre läuft. Durch die Sondertilgungen beim Annuitätendarlehen werde ich gesamt in der Mischung geplant bei 1:1,17 rauskommen. Wenn die Mitarbeiteraktien nach der Ansparphase des Bausparers gut stehen, werde ich damit die Ausstände begleichen und wäre nach insgesamt 12 statt 15 Jahren durch.
Percy N. schrieb: > Falls vorhanden, den Grundschuldbrief. Es gibt keinen Grundschuldbrief, da die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Die Negativbescheinigung stellt die Bank sicher problemlos aus, wenn alles gezahlt wurde, darum sehe ich das Problem nicht!
Sven L. schrieb: > Es gibt keinen Grundschuldbrief, da die Grundschuld im Grundbuch > eingetragen ist. Willst Du uns veralbern, oder bist Du tatsächlich so ahnungslos? https://www.kraichgau-immobilien.de/immobilien-blog/der-grundschuldbrief#:~:text=Dieser%20Kredit%20wird%20ins%20Grundbuch,der%20Kredit%20vollst%C3%A4ndig%20abbezahlt%20wurde.
Sven L. schrieb: > Die Negativbescheinigung stellt die Bank sicher problemlos aus, wenn > alles gezahlt wurde, darum sehe ich das Problem nicht! Du meinst vermutlich die Löschungsbewilligung. Negativatteste helfen hier wenig, zudem gibt es die zB vom Insolvenzgericht, dem FamGericht, Jugendamt, Jobcenter ... Vielleicht hast Du da etwas durcheinander gebracht. Auchcwill man häufig diexLlschung überhaupt nicht, sondern legt lieber sich den Grundschuldbrief in den Schrank, um bei Bedarf kostengünstig eine Kreditunterlage zur Verfügung zu haben.
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