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Forum: Offtopic Zwangsversteigerung & Grundschuld


Autor: Fragender (Gast)
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Hallo Forumsfreunde,


es geht um eine Zwangsversteigerung eines Grundstücks. Im Grundbuch 
waren 2 Grundschulden 1 und 2 eingetragen, wobei Nr. 1 gelöscht wurde. 
Es befindet sich momentan nur eine Grundschuld im Grundbuch. Der 
Gläubiger (der Grundschuld Nr. 2, evtl. ist das falsch ausgedrückt) hat 
nun eine Zwangsversteigerung eingeleitet. Nun zur eigentlichen Frage:

Lastet nun auf dem Ersteigerer diese Grundschuld oder ist durch die 
Einleitung und Beendigung der Zwangsversteigerung diese Grundschuld 
"getilgt" ?

Bsp.: Die Grundschuld beträgt 200.000€ und der Verkehrswert des 
Grundstücks ist 60.000€. Der Ersteigerer erwirbt das Grundstück für 
55.000€ Hat der Ersteigerer nun eine Belastung von 255.000€ ?

Autor: Gast (Gast)
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Meines Wissens nach schon. Deshalb muss man vor einem Kauf immer ins 
Grundbuch schauen.

Autor: Uhu Uhuhu (uhu)
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Üblicherweise werden Grundstücke lastenfrei versteigert. Lediglich 
Baulasten bleiben erhalten, aber die haben eh meist nur symbolischen 
Charakter.

Welche Lasten erhalten bleiben, wird auf jeden Fall bei der 
Versteigerung gesagt. Außerdem kann man den zuständigen Rechtspfleger 
auch vorab fragen.

Autor: Marius S. (lupin) Benutzerseite
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Warum sollte jemand ein Grundstück zusammen mit den Schulden der 
Vorbesitzer ersteigern? Wäre irgendwie ein wenig dämlich oder?

Ganz schön absurder Gedanke finde ich.

Oder hab ich was falsch verstanden?

Autor: Uhu Uhuhu (uhu)
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Marius S. wrote:

> Oder hab ich was falsch verstanden?

Ja. Weil sich eine eventuell bestehen bleibende Last auf den Preis 
auswirkt. Wenn sie höher ist, als der in der Versteigerung erzielbare 
Wert ist, ist das Teil unverkäuflich.

Autor: Fragender (Gast)
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Im Gutachten steht:

Rechte & Lasten: im vorliegenden Grundbuchauszug keine Eintragungen ...
Baulasten: keine Eintragungen im Schreiben des LK ...

Und im beliegenden Grundbuch steht die Grundschuld.

Das hat mich etwas verwundert.

Autor: Fragender (Gast)
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@Marius S.

Dort steht ein Bsp. wie es sein kann:

http://www.immobilienkaufberater.de/ablauf-einer-z...


Ich frage mich aber trotzdem, ob der Gläubiger nach einer 
Zwangsversteigerung die Grundschuld nicht löschen muss, da er seine 
Forderungen durch die Versteigerung geltend gemacht hat. Werde morgen 
mal den Telefonhörer schwingen ...

Autor: Uhu Uhuhu (uhu)
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Fragender wrote:
> Und im beliegenden Grundbuch steht die Grundschuld.
>
> Das hat mich etwas verwundert.

Der Grundbuchauszug im Gutachten muß nicht aktuell sein.

> Ich frage mich aber trotzdem, ob der Gläubiger nach einer
> Zwangsversteigerung die Grundschuld nicht löschen muss, da er seine
> Forderungen durch die Versteigerung geltend gemacht hat.

Der Gläubiger kann garnichts löschen. Das macht das 
Versteigerungsgericht von Amts wegen.

> Werde morgen mal den Telefonhörer schwingen ...

Das ist immer eine gute Idee, weil die Rechtspfleger i.d.R. recht 
auskunftsfreudig und hilfreich sind - die wollen den Job ja los werden, 
was einen Käufer voraussetzt...

Autor: Weingut Pfalz (weinbauer)
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i.d.R. werden sehr große Grundschulden eingetragen
wenn man das Grundstück beleiht z.B. für ein
Darlehen um ein Haus drauf zu bauen.
Ist das Darlehen bezahlt kann man sich ne
Freigabe vom Kreditinstitut geben lassen und
den Grundbucheintrag löschen lassen.
Man kanns aber auch stehen lassen wenn man
vor hat wieder n Darlehen aufzunehmen, z.B.
für n Auto.
Will man die Bank dazwischen wechseln holt man
sich ne Abtretungserklärung, in welcher Bank A
die Grundschuld an Bank B abtritt.
Das Grundstück haftet für den Schuldner.
Ist das Darlehen bezahlt bleibt die Grundschuld im
Grundbuch, ist aber nichtig, da ja der Darlehensvertrag
auch nicht mehr relevant ist.
Im Europäischen Raum haftet meines Wissens nach aber in
jedem Fall der Schuldner für seine Schulden.
Wenn z.B. ein Darlehen für €100000 aufgenommen wurde,
20 k€ bezahlt sind stehen noch 80 k€ offen.
Wird nun das Grundstück zwangsversteigert und erzielt
nur 60 k€ so beleiben 20 k€ nicht am Grundstück hängen
sondern am Schuldner, das Grundstück ist schuldenfrei.
Geht das Grundstück für 90 k€ über krallt sich die Bank die
noch offenen 80 k€ und der Schuldner bekommt 10 k€.

In den USA ists anders, die Schuld bleibt beim Grundstück,
der Schuldner geht schuldenfrei raus und die Bank hat
das Problem die Bude zum noch offen stehenden Betrag
los zu werden, daher kommt die derzeitige Finanzkrise ;o)

Autor: Uhu Uhuhu (uhu)
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Fhutdhb Ufzjjuz wrote:
> i.d.R. werden sehr große Grundschulden eingetragen
> wenn man das Grundstück beleiht z.B. für ein
> Darlehen um ein Haus drauf zu bauen.
> Ist das Darlehen bezahlt kann man sich ne
> Freigabe vom Kreditinstitut geben lassen und
> den Grundbucheintrag löschen lassen.

Das gilt für reguläre Verkäufe.

Bei Zwangsversteigerungen bleiben Grundschulden nur in seltenen 
Ausnahmefällen bestehen, weil das Objekt dadurch sehr schnell 
unverkäuflich würde. Der Erwerber bekommt es also fast immer Lastenfrei.

Aber darüber muß man sich natürlich vorher informieren.

Autor: Harry Up (harryup)
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hi,
wenn der Gläubiger die Zwangsversteigerung inszeniert, dann wird das 
Grundstück beim 1. Termin für minimal 60% des Verkehrswertes 
versteigert. Findet sich ein Bieter, der den Mindest-Preis bezahlt, wird 
die Übertragung am Eigentum 'Zug um Zug' vom Notariat erst dann 
vorgenommen, wenn der Gläubiger erklärt hat, dass seine Ansprüche 
befriedigt wurden. Erst dann wird das Grundstück auf den neuen (oftmals 
auch z.T. alten * ) Eigentümer übertragen.
* Beliebte Vorgehensweise bei z.B. geschiedenen Ehen oder anderweitigen 
Interessenunionen, welche noch über scheinbar sichere Anteile eines 
Grundstückes/Gebäudes verfügen, um den finanziell schwächeren Ex-Partner 
'unter Preis' aus der Eigentümer-Gemeinschaft 'rauszuhauen'. Findet sich 
hier kein Fremdbieter, geht das Grundstück/Gebäude im 2. Step zu min. 
50% Verkehrswert über den Tisch.
Grüssens, harry

Autor: Uhu Uhuhu (uhu)
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Was du beschreibst ist ein Spezialfall: Die Immobilie ist - zumindest 
weitgehend - bezahlt und die Zwangsversteigerung wird nicht von der Bank 
betrieben.

In der Mehrheit der Fälle sind die Gläubiger Banken und dann sieht die 
Sache so aus, wie oben beschrieben.

Autor: Gerhard (Gast)
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Da aus der mutmaßlich einzigen Belastung (Grundschuld 2) die 
Versteigerung betrieben wird, ist dieser Gläubiger erstrangig aus dem 
Verteigerungserlös zu bedienen.
Der Zuschlag erfolgt von Amts wegen, wenn im ersten Termin 7/10 des vom 
gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert erreicht wird; 
es sei denn der Gläubiger handelt rechtzeitig und läßt das Verfahren 
einstweilen einstellen (Ausnahmesituation).
Mit dem Zuschlag geht die Grundschuld unter und wird vom 
Versteigerungsgericht nach dem Verteiltermin gelöscht.
Da die Grundschuld regelmäig zur Besicherung einer persönlichen Schuld 
dient (wie eine Bürgschaft), verringert sich die persönliche Schuld auch 
nur um ca. (w/ Kosten) den Betrag, den der betreibende Gläubiger 
erhalten hat.
Der Schuldner (Sicherungsgeber) ist zwar durch die Versteigerung sein 
Haus los, aber nur einen Teil seiner Schukden, falls diese noch höher 
sind als der Versteigerungserlös.

In jedem Fall ist es wichtig, beim Versteigerungstermin konzentriert und 
gut zu zuhören; falls was unklar ist, den Rechtspfleger fragen.

Autor: Matthias Lipinsky (lippy)
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>Wird nun das Grundstück zwangsversteigert und erzielt
>nur 60 k€ so beleiben 20 k€ nicht am Grundstück hängen
>sondern am Schuldner, das Grundstück ist schuldenfrei.

>Der Schuldner (Sicherungsgeber) ist zwar durch die Versteigerung sein
>Haus los, aber nur einen Teil seiner Schukden, falls diese noch höher
>sind als der Versteigerungserlös.

So würde ich das auch sehen.

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