Meine Frau und ich sind derzeit auf Immobiliensuche und wir haben nun ein konkretes Objekt in Aussicht. Es handelt sich um einen Altbau (1961) mit zwei getrennten Wohnungen (noch bis Juli vermietet) den wir allerdings komplett für uns nutzen möchten. Die Erstbesichtigung hat auf uns Laien erstmal einen guten Eindruck gemacht auch wenn es schon offensichtliche Dinge gibt die gemacht werden müssen wie z.B. Dachdämmung. Die Zweitbesichtigung wird mit einem Baugutachter und Energieberater stattfinden um eventuelle Mängel festzustellen und welche Renovierungs-/Sanierungsmaßnamen durchgeführt werden müssen um die brachiale Energieffizienz von 350kWh/m²a zu verbessern und der EnEV zu entsprechen. Die Nebenkostenabrechnungen + Stromrechnungen der letzten Jahre weisen im Schnitt Nebenkosten von 450€ / Monat (Versicherungen, Öl, Strom, Wasser, Müll, ...) aus bei insgesamt 2 Parteien (jeweils Familie mit Kind). Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten? Welche Dinge wären ein absolutes No-Go bzgl. Aufwand / Kosten? Was würde in einer Never-Ending Story münden? Angeboten wird die Hütte für 150k, Sanierungs/Renovierungsbudget könnte ich bis zu 80k freimachen ohne dass es schmerzt. Geheizt wird mit Öl (durchschnittlicher Jahresgesamtverbrauch der letzten Jahre lag bei ca. 1300l / a), Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch via Boiler. Es befinden sich sowohl oben als auch unten mit Holz befeuerbare Schwedenöfen. Heizungsanlage wurde 2001 eingebaut, Heizungszähler 2014, Fenster + Rollos 1991 sind doppelverglaste Holzfenster, alle in augenscheinlich gutem Zustand (nichts abgeranzt, keine Feuchtigkeitsflecken etc.). Einbauküche 2012, Bad 2009, Badboiler 2014 plus noch diverse andere Kleinrenovierungen wie Böden, Türen etc. Dach und Elektrik sind noch in originärem Zustand, d.h. dort erwarte ich definitiv was zu tun. In den Innenräumen konnte ich keine offensichtliche Feuchtigkeit / Schimmel entdecken. Beim Keller handelt es sich um einen 1,70m Kriechkeller in dem sich die Heizungsanlage, Waschmaschine und Trockner befinden. Das Haus liegt auf einer Anhöhe und in der näheren Umgebung befinden sich Weiher und ein Fluss. Mein Arbeitsweg würde 15 Minuten betragen. Zusätzlich zu der obengeannte Frage würde ich gerne noch von euch wissen, was sich lohnt den Makler + die Eigentümer + die aktuellen Mietparteien zu fragen.
D. I. schrieb: > Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch via Boiler. Gibt es dafür so etwas wie Nachtstrom? Hast Du vor, Dir Photovoltaik oder Solarthermie anzuschaffen? Wenn nein, solltest Du darüber nachdenken, das Warmwasserbereitungskonzept zu überarbeiten. Ein Warmwasserspeicher ist prinzipbedingt ineffizient - durch Wärmeverluste. Ist er zu klein dimensioniert, ist er ein Komfortverlust ("Warmwasser ist schon wieder alle"). Ist das ein Warmwasserspeicher, der mit allen Warmwasserzapfstellen verbunden ist, oder gibt es dezentral mehrere davon? (Du schreibst "Badboiler") Elektrische Durchlauferhitzer setzen eine zeitgemäße Elektroinstallation voraus, die Du in Deinem 60er-Jahre-Neubau ja anscheinend sowieso überarbeiten möchtest, können aber aufgrund ihrer recht geringen Größe nah an den jeweiligen Zapfstellen untergebracht werden. Das möchte man auch aus Effizienzgründen; wenn es eine halbe Minute dauert, bis aus dem Hahn dann auch warmes Wasser kommt, ist schon viel Wasser verbraucht, und das Rohrleitungssystem elektrisch erwärmt worden. Daher: Kurze Leitungen zwischen Erhitzer und Hahn, insbesondere in der Küche, wo es oft vorkommt, daß nur kleine Mengen warmen Wassers benötigt werden. Andererseits klingt Deine Beschreibung nicht so, als ob Du den Bau entkernen und komplett neu gestalten möchtest, das ist mit den angedeuteten 80k auch nicht darstellbar, insbesondere, wenn die die Dämmung des Daches beinhalten sollen. Hast Du Dir mal die Straße vor dem Haus angesehen? Wenn das eine unbefestigte Straße ist, bzw. eine Straße mit unbefestigten Gehwegen, besteht die Chance/das Risiko, daß Deine Gemeinde sich entschließt, das ganze zu "erschließen" -- was Du als Grundstückseigentümer dann finanzieren musst, auch wenn das Haus schon seit einem halben Jahrhundert dort steht. Das gleiche kann Dir beim Abwasser geschehen, auch da solltest Du Dich erkundigen (sofern das Haus nicht sowieso an das kommunale Abwassersystem angeschlossen ist) - das Stichwort "Abwasserzweckverband" lässt manche nicht gerade vor Freude jauchzen. Wie auch immer: Viel Glück mit dem Bau, viel Glück mit Bausachverständigen & Co., und viel Glück mit der "besseren Hälfte" und den baulichen Abstimmungen ...
in den 60er hat man den Wand-Innenaufbau noch so gestaltet: Putz auf Mörtel. Leider verliert der Mörtel über die Jahrzehnte an seine ureigentlich Eigschaft und versandet. Das Ergebnis ist, das wenn man ein kleines Loch für ein Bild bohren will, einem direkt ein halber QM Putz entgegen kommt. Kalt- und Warmwasserleitungen sollten dringend erneuert werden! Heizung mit Öl oder Gas ist egal, hauptsache die Heizung ist relativ neu, was sie ja anscheinend ist. Wenn Du noch 400 Eu übrig hast, spendier Dir ne neue Heizungszentralpumpe - die sparen heute unmengen an Energie. Die Fenter von 91 kannste schonmal auf die Budgetliste setzen: spätestens in 10 Jahren müssten die erneuert werden. Da würde ich aber mal einen Schreiner fragen, in welchem Zustand die Dinger sind. Wenn der Dachboden nicht genutzt wird, kannst Du auch die obere Geschossdecke dämmen. Das geht auch in Eigenleistung. Die üblichen Verdächtigen Rockwool und Isover liefern Sir gute Anleitung und Hilfestellung. Die Isolierung der Kellerdecke (von unten) würde Dir zwar schmerzliche 10cm Deckenhöhe kosten, rentiert sich aber in jedem Fall!
Rufus Τ. Firefly schrieb: > D. I. schrieb: >> Warmwasseraufbereitung erfolgt elektrisch via Boiler. > > Gibt es dafür so etwas wie Nachtstrom? Hast Du vor, Dir Photovoltaik > oder Solarthermie anzuschaffen? > Wenn nein, solltest Du darüber nachdenken, das > Warmwasserbereitungskonzept zu überarbeiten. Ein Warmwasserspeicher ist > prinzipbedingt ineffizient - durch Wärmeverluste. Ist er zu klein > dimensioniert, ist er ein Komfortverlust ("Warmwasser ist schon wieder > alle"). Richtig das wäre ein Punkt den ich zumindest ändern wollen würde. Das Dach hat Ost-Westausrichtung. > > Ist das ein Warmwasserspeicher, der mit allen Warmwasserzapfstellen > verbunden ist, oder gibt es dezentral mehrere davon? (Du schreibst > "Badboiler") Es existiert ein großer Boiler im Keller und ein dedizierter Badboiler im oberen Bad. > > Elektrische Durchlauferhitzer setzen eine zeitgemäße Elektroinstallation > voraus, die Du in Deinem 60er-Jahre-Neubau ja anscheinend sowieso > überarbeiten möchtest, können aber aufgrund ihrer recht geringen Größe > nah an den jeweiligen Zapfstellen untergebracht werden. Das möchte man > auch aus Effizienzgründen; wenn es eine halbe Minute dauert, bis aus dem > Hahn dann auch warmes Wasser kommt, ist schon viel Wasser verbraucht, > und das Rohrleitungssystem elektrisch erwärmt worden. Daher: Kurze > Leitungen zwischen Erhitzer und Hahn, insbesondere in der Küche, wo es > oft vorkommt, daß nur kleine Mengen warmen Wassers benötigt werden. In der Richtung muss ich mich dann noch detaillierter Beschäftigen, ein Arbeitskollege hat mir schon von relativ neuen Erhitzersystemen erzählt die wohl sehr effizient sein sollen, das wäre dann eine Lösung. > > Andererseits klingt Deine Beschreibung nicht so, als ob Du den Bau > entkernen und komplett neu gestalten möchtest, das ist mit den > angedeuteten 80k auch nicht darstellbar, insbesondere, wenn die die > Dämmung des Daches beinhalten sollen. Nein, der Schnitt der Zimmer in beiden Geschossen ist für unsere Bedürfnisse nahe Optimum und das Mauerwerk scheint mir solide. > > Hast Du Dir mal die Straße vor dem Haus angesehen? Wenn das eine > unbefestigte Straße ist, bzw. eine Straße mit unbefestigten Gehwegen, > besteht die Chance/das Risiko, daß Deine Gemeinde sich entschließt, das > ganze zu "erschließen" -- was Du als Grundstückseigentümer dann > finanzieren musst, auch wenn das Haus schon seit einem halben > Jahrhundert dort steht. Straße und Gehwege sind alles befestigt. Ist nicht absolute Randlage eines 5000-Seelen Orts. > > Das gleiche kann Dir beim Abwasser geschehen, auch da solltest Du Dich > erkundigen (sofern das Haus nicht sowieso an das kommunale > Abwassersystem angeschlossen ist) - das Stichwort "Abwasserzweckverband" > lässt manche nicht gerade vor Freude jauchzen. Darüber werde ich noch Infos einholen, aber ich vermute, dass wird ans Kanalnetz angeschlossen sein. > > Wie auch immer: > Viel Glück mit dem Bau, viel Glück mit Bausachverständigen & Co., und > viel Glück mit der "besseren Hälfte" und den baulichen Abstimmungen ... Danke dafür und danke ebenso für deinen Input. Nun, immerhin bei der besseren Hälfte habe ich da keine Bedenken, sie ist durch daheim mit solchen Arbeiten bestens vertraut und "schlimmeres" bzw. deutlich älteres gewohnt :) Für weiteren Input bin ich immer noch offen.
Baujahr 1961 ist ein absoluter Jungtimer! Meine Hütte ist Baujahr 1905 (etwa) und eins meiner Büros liegt in einem aus etwa 1725 ;-) Was zu beachten ist wird von Ferne, nur wegen den paar Jahre Lebenszeit, so absolut niemand sagen können. Wenn die 1961 gepfuscht haben, kann die Bude schlechter sein als andere Hütten aus Hunderte Jahre vorher. Da hilft wirklich nur ein Fachmann und dieser vor Ort in allen Ritzen ;-) Old-Papa
Bevor du am Dach eine Wärmedämung anbringen lässt sollte sich jemand das Dach und den Dachstuhl anschauen. Bevor man eine Hütte komplett in Styropor packt lohnt es sich die Kältebrücken zu suchen und diese zu beseitigen. Rolladenkästen sind da oft fällig, aber auch andere Löcher tun sich da auf. Bei Jahrgang 61 solltest du auch schauen was innen gemacht werden muß. Boden? Wand? Gute Holzfenster leben länger als die hier genannten 10 Jahre, brauchen aber Pflege.
Jürgen Gensicke schrieb: > Das Ergebnis ist, das wenn man ein kleines Loch > für ein Bild bohren will, einem direkt ein halber QM Putz entgegen > kommt. Man darf eben nicht bei jeder Gelegenheit auf den Putz hauen.... MfG Paul
Jürgen Gensicke schrieb: > in den 60er hat man den Wand-Innenaufbau noch so gestaltet: Putz auf > Mörtel. > Leider verliert der Mörtel über die Jahrzehnte an seine ureigentlich > Eigschaft und versandet. Erfreulicherweise wissen das die Wände in meiner etwa 105jährigen Altbauwohnung nicht. Das sind entweder verputzte Ziegelwände oder Rabitzwände. Oder hat man damals noch anders verputzt? D. I. schrieb: > ein Arbeitskollege hat mir schon von relativ neuen Erhitzersystemen > erzählt die wohl sehr effizient sein sollen, Was mag er damit meinen? Das effizienteste ist der Durchlauferhitzer, der hat einen Wirkungsgrad von fast 100% (denn alle erzeugte Wärme landet im Wasser). Und wenn zwischen Durchlauferhitzer und Wasserhahn nicht noch mehrere Meter Rohr sind, kühlt das Wasser auch nicht zwischendrin wieder ab, bzw. muss erst Rohr und gegebenenfalls Wand erwärmen. Wenn Durchlauferhitzer, dann aber einen elektronisch geregelten, d.h. einen, an dem man die Betriebstemperatur einstellen kann. Die Dinger mit zweistufigem Druckschalter sind ein Krampf im Arsch.
Rufus Τ. Firefly schrieb: > Erfreulicherweise wissen das die Wände in meiner etwa 105jährigen > Altbauwohnung nicht. Das sind entweder verputzte Ziegelwände oder > Rabitzwände. Oder hat man damals noch anders verputzt? Sowas (Putz abgefallen) ist mir in meiner langjährigen Praxis nur einmal bei einem ähnlich altem Haus (Gründerzeit)passiert. Auch damals gab es Leute, die mit aller Gewalt Zement sparen wollten. > Wenn Durchlauferhitzer, dann aber einen elektronisch geregelten, d.h. > einen, an dem man die Betriebstemperatur einstellen kann. Die Dinger mit > zweistufigem Druckschalter sind ein Krampf im Arsch. ACK!
D. I. schrieb: > Meine Frau und ich sind derzeit auf Immobiliensuche und wir haben nun > ein konkretes Objekt in Aussicht. Es handelt sich um einen Altbau (1961) > mit zwei getrennten Wohnungen (noch bis Juli vermietet) den wir > allerdings komplett für uns nutzen möchten. Mein Haus ist von 1967, also nicht völlig anders. > Die Nebenkostenabrechnungen + Stromrechnungen der letzten Jahre weisen > im Schnitt Nebenkosten von 450€ / Monat (Versicherungen, Öl, Strom, > Wasser, Müll, ...) aus bei insgesamt 2 Parteien (jeweils Familie mit > Kind). Das sagt leider gar nichts, vor allem, wenn mit Holz zugeheizt wurde. > Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei > euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten? Welche Dinge > wären ein absolutes No-Go bzgl. Aufwand / Kosten? Was würde in einer > Never-Ending Story münden? Angeboten wird die Hütte für 150k, > Sanierungs/Renovierungsbudget könnte ich bis zu 80k freimachen ohne dass > es schmerzt. 150k hört sich ja schon mal gut an, 80k sind ok, wenn man selbst was machen kann, ansonsten ist das nicht viel. > Geheizt wird mit Öl (durchschnittlicher Jahresgesamtverbrauch der > letzten Jahre lag bei ca. 1300l / a), Warmwasseraufbereitung erfolgt > elektrisch via Boiler. Es befinden sich sowohl oben als auch unten mit > Holz befeuerbare Schwedenöfen. Durch die Holzöfen ist der Ölverbrauch nicht relevant. > Heizungsanlage wurde 2001 eingebaut, Heizungszähler 2014, Fenster + > Rollos 1991 sind doppelverglaste Holzfenster, alle in augenscheinlich > gutem Zustand (nichts abgeranzt, keine Feuchtigkeitsflecken etc.). > Einbauküche 2012, Bad 2009, Badboiler 2014 plus noch diverse andere > Kleinrenovierungen wie Böden, Türen etc. Schick. > Dach und Elektrik sind noch in originärem Zustand, d.h. dort erwarte ich > definitiv was zu tun. Das muss nicht sein. Bei mir ist die Elektrik komplett in Leerrohren verlegt, die Leitungen sind wie neu. Da musste nur mal FI und neue Sicherungen rein. Kann aber auch die große Katastrophe sein. Das würde ich mir unbedingt genauer ansehen, neue Leitungen unterputz ist richtig Arbeit und Dreck. > Zusätzlich zu der obengeannte Frage würde ich gerne noch von euch > wissen, was sich lohnt den Makler + die Eigentümer + die aktuellen > Mietparteien zu fragen. Gar nichts. Erstens sind die parteiisch, zweitens haben die keine Ahnung. Schau Dir mal die Wasserleitungen an, bei mir ist das Kupfer, sieht noch aus wie neu, das kann aber anders aussehen. Die neu zu machen, ist richtig Dreck. Ebenso die Abwasserleitungen, bei mir sind das Gussrohre, die rosten teilweise so langsam durch. Auch sehr lecker. Auch mal klären, ob die Gemeinde überlegt Regen- und Abwasser zu trennen, das kann richtig kosten. Übrigens: Das Dach zu dämmen, hat bei mir enorm was gebracht, das würde ich unbedingt angehen, solange das Öl billig und die Handwerker willig sind. Wenn die Ölpreise wieder steigen, steigen auch die Handwerkerpreise. Gruss Axel
D. I. schrieb: > Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei > euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten? Welche Dinge > wären ein absolutes No-Go bzgl. Aufwand / Kosten? Was würde in einer > Never-Ending Story münden? Angeboten wird die Hütte für 150k, > Sanierungs/Renovierungsbudget könnte ich bis zu 80k Sei vor allem nicht Euphorisch bei der Sache, du musst dir alles so ansehen wie es ist und dir vorstellen wie es werden wird (im negativen Fall) oder werden könnte. Hat das Haus einen Keller? Wenn ja, dann schau ihn dir an! Geh da mit einer gute Lampe runter und achte auf Risse, Dehnfugen, Feuchtigkeit. Gibt es genaue Unterlagen wo die Kabel und Rohre lang laufen? (das ist wichtig, sonst bohrst du ein Loch, stehst im dunklen und musst den Putz abkloppen um an das Kabel zu kommen) Achte auch auf neuere Arbeiten, denn der Verkäufer will Problemstellen oftmals übertünchen damit sich das Objekt besser/schneller verkauft da es scheinbar einen guten Zustand vorgaukelt. Mein Nachbar hat das auch gemacht, das Gebäude hatte auch in etwa das Alter und 2 Etagen plus Dach. Er hat vorher eine Firma bestellt die einen dünne Riss geschlossen und überpinselt hat, der von links unten bis nach rechts oben zum Küchenfenster verläuft. Dieser Riss wird sich mit der Zeit weiten da das Gebäude auf der einen Seite etwas absackt da der Untergrund damals nicht richtig verfestigt wurde. Für 230k kann man eigentlich schon selbst bauen. Für mich wären ein ordentliches Fundament (Stahlbeton) und Bodenplatte wichtig (mit ordentlich Bewehrung). In meiner Region hier muss man eine wasserdichte Bodenwanne (weiße Wanne) und am besten noch eine Schicht Teer für den Keller verwendet werden, da sich der Grundwasserspiegel über das Jahr verändert und teilweise nur bei 1 Meter liegt, manchmal bei 2 Metern. Schau dir auch genau das Dach an, mache Fotos (!) und sortiere die Fotos nach Räumen auf dem PC in entsprechende Ordner. Du musst die Materialien genau kennen die beim Bau des Daches verwendet wurden. Die Holzbalken müssen nach Würmern abgesucht werden, aber du hast ja schon gesagt dass du das Dach neu machen willst. Manche Menschen meinen dabei aber auch nur dass sie die Latten und die Dachziegel entfernen wollen und dann Folie / Dämmung einbringen und dann neue Dachziegel auf das Dach legen. Es ist möglich dass das Holz schon an Stabilität verloren hat da die meisten Menschen das Holz (die Balken) nicht ein bisschen pflegen. (ich mache das mit Leinöl) Man erkennt teilweise von außen nicht wie tief die Würmer schon drin sind. Erst wenn man die reine Balkenkonstruktion vor sich stehen hat und daran rüttelt und klopft sieht man welche Probleme es gibt. Teilweise sind große Stellen noch fest und es gibt kleine Bereiche die durchlöchert sind. Du musst also damit rechnen das gesamte Dach neu zu machen. Ich würde da keine 230k reinstecken und habe dann ein altes Fundament mit alten Wänden und alten Decken. Der Deckenaufbau ist auch noch wichtig, oft wurden Doppel-T-Träger genommen und zwischen ihnen Betonplatten reingeschoben die mit etwas (ganz wenig) Bewehrung verstärkt waren. (sowas würde ich heutzutage nicht mehr haben wollen) Überlege dir die Möglichkeit ein neues Haus zu bauen, das geht heutzutage sehr schnell, das Haus ist ordentlich dicht und hält durch die verbesserte Bauweise deutlich länger und ist sicherer. Du steckst wohl möglich mehr Ärger in das alte Haus (über den Zeitraum von 50 Jahren ... und anschließendem Abriss) als in den Aufwand ein neues auszusuchen. Nein ich arbeite nicht für die Baubranche, ich musste mir das vor einem Jahr auch überlegen. Hast du dir schon mal eine Übersicht gemacht was ein neues Hauskosten würde? Wie sieht es mit dem Grundstück aus? Hier ist es so dass man sich nicht nur das Haus hinsetzen möchte, sondern auch etwas Wiese/Garten hat wo man sich erholen kann. Man will ja nicht immer drinnen sitzen, sondern auch mal raus gehen und dort sitzen oder sich draußen beschäftigen.
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Sicher kann man auch bauen, wenn da nicht die Sache mit dem Grundstück wäre ;) wenn man nicht grad in der infrastrukturell hinterletzten Pampa hier landen möchte, fängt man bei 150€ / m² hier an :) Aber auch Bauen ist kein Garant für Glück was das angeht und auch nicht zwingend weniger stressig und mittlerweile auch nicht unbedingt langlebig. Gutes und Schlechtes findet sich bei beiden Optionen. Ist ja nicht so, dass wir gerade immensen Druck hätten uns gerade jetzt ein Heim anzuschaffen, wir halten halt die Augen offen. Eine Immobilie ist für mich uninteressant, wenn ich ewig pendeln muss, sie nicht vernünftig abbezahlbar ist, etcpp. wenn wir beide keine nennenswerte Lebensqualitätssteigerung festmachen können bzw. nicht das Gefühl dafür haben, bleibt es solange beim aktuellen Status Quo. Ich bin nun auf die Sachverständigenmeinung gespannt und bin auf jedenfall dankbar für einige Punkte die hier angesprochen wurden. Nur weil der Verkäufer 150k verlangt, heißt das ja nicht, dass er sie auch bekommt :)
D. I. schrieb: > Die Frage vorab lautet (evtl. weil entsprechende Erfahrungswerte bei > euch vorhanden sind) auf was gilt es besonders zu achten? Zunächst mal klingt das Angebot nicht schlecht. 1961 wurde ein Keller mit schwarzer Wanne gebaut (die ist inzwischen weggegammelt, also rundrum aufbaggern und neu machen) und die Elektroinstallation mit klassischer Nullung (Leitungen raus und ersetzen), die Wasserrohre sind vielleicht aus Blei (ersetzen so lange es nicht nur ums Abflussknie geht). Abflussrohre sind manchmal aus Asbestzement und Bodenfliesen (sehen wie PVC aus) sind Asbestfaserstoffe. Unter Parkett ist oft PAK Kleber und Holz wurde mit PCB/Lindan haltigem Xyladecor gestrichen. All das bringt heftige Abzüge beim Kaufpreis, weil eine Sanierung teuer ist, aus Gesundheitsgründen aber gemacht werden sollte. Wärmedämmung könnte sinnvoll sein, aber je nach Bauweise des Hauses teuer bis unmöglich. So hoch sind die Heizkosten aber nicht. Den Boiler würde ich rausschmeissen, und entweder aus der Ölheizung, oder besser als Solaranlage (für den Sommer) und Heizung (im Winter) versorgen. Oder Durchlauferhitzer an den Verbrauchsstellen, weil die E-Installation eh neu gemacht wird, falls die Hausanschlussleistung reicht. Apropos neu machen: Wem gefallen Fliesen in Bad und Küche ? Ein saniertes Bad schlägt leicht mit 10000 EUR rein.
Mike J. schrieb: > Überlege dir die Möglichkeit ein neues Haus zu bauen, das geht > heutzutage sehr schnell Na ja, wenn es ein Hausimitat aus Sperrholz ist (Holzständerbauweise), dann hält das nur 50 Jahre, wäre also 1961 gebaut heute schon abgerissen. Das mag zwar auf den ersten Blick billiger erscheinen, ist es aber auf Dauer nicht. Massivbau baut man nicht so schnell, der muss schliesslich zur passenden Jahreszeit trocknen wenn man keinen Pfusch haben will.
Michael Bertrandt schrieb: > Na ja, wenn es ein Hausimitat aus Sperrholz ist (Holzständerbauweise), Das meine ich damit nicht. So ein Haus welches in zwei Tagen zusammengesteckt ist würde ich auch nicht haben wollen. Der Grund weshalb ich sowas nicht haben will ist die sehr schlechte Schalldämmung in diesen Häusern, Stabilitätsverlust durch Ungeziefer Die haben letztens innerhalb von 2 Monaten den Boden verfestigt, die Bodenplatte (ohne Keller) gesetzt, die Wände für die erste Etage mit Kalksandstein gesetzt, die Decke mit einer Filigrandecke erstellt, dort eine zweite Etage mit Kalksandsteinen gebaut, die Dachkonstruktion mit Folie, Außendämmung mit einer Klinkerwand und Dachziegeln gebaut. Jetzt kommen noch die Arbeiten im Innenraum. (Strom, Wasserrohre, Heizung, Lüftungssystem mit Wärmetauscher, Zimmergestaltung) In China hätten die das wahrscheinlich schneller machen können.
Zur Zustandsbegutachtung des Hauses: Wichtig ist es meiner Erfahrung nach nicht nur einen Ernergieberater und Baugutachter mit sich zu führen sondern man sollte auch viel Wert darauf legen, dass die Leute kompetent und fair sind. Unsere 1jährige Karriere als Hausbesitzer hat leider gezeigt, dass es vom Kleinstunternahmer bis hin zur mittelgroßen Firma in allen Belangen rund um den Bau (vom Handwerker bis zu den Bauingenieuren) so viele unfähige Leute gibt, wie ich es in einem anderen Bereich ehrlich gesagt noch nie gesehen habe. Ich würde mängeltechnisch u.a. auf folgendes achten: 1) Ist der Keller trocken bzw. für die Zeit, in der er gebaut wurde normal feucht. Bedenke, dass Kellersanierung sehr Aufwändig sein kann. Aus einem alten Sandsteinkeller (gab´s das 61 noch?) machst du ohne einen riesen Aufwand zu treiben so schnell keinen Wohnraum. Stört aber nicht jeden ... 2) Zwischendecke zw. Erdgeschoss und Obergeschoss ist wahrscheinlich eine Holzbalkendecke. Ist da auch nichts faul dran? 3) Wie ist der Zustand des Dachs, vor Allem des Dachstuhls. Ist das Holz noch fest oder gibt es beim Drücken z.B. mit dem Schraubenzieher in das Gebälk schon stellenweise nach. Ich denke, dass das Obergeschoss wohl Dachschrägen aufweist? Bedenke, dass bei Sparrentausch in 10 oder 20 Jahren dann auch die Schrängen des Obergeschosses mit betroffen wären. 4) Gibt es Hinweise darauf, dass nur durch Fachfirmen sicher entfernbare Gefahrstoffe wie asbesthaltige Baumaterialien verwendet wurden? Eternitplatten finde ich dabei weniger kritisch als Asbest in verklebten Bodenbelägen. --- Zum Thema Energieverbrauch / Sanierung Folgendes: eigentlich finde ich 1300L/a bei 2 Haushalten nicht die Welt. Vorausgesetzt dieser Wert kommt nicht nur durch exzessiven Einsatz der Schwedenöfen zustande muss man schon sehr hinschauen, ob sich die Wärmedämmung rechnet (hängt auch davon ab, wieviel man selber machen kann) Anders verhält es sich allerdings angeblich bzgl. Wohnqualität. Denn die Strahlungswärme, die von einer gedämmten Wand ausgeht, schafft wohl schon ein merklich behaglicheres Wohngefühl. Wenn man das braucht muss man also die Dämmung von vorherein mit reinrechnen. Wenn man denn also dämmen möchte Folgendes: 1) Wenn der Keller kein Wohnraum werden soll dürfte es sich lohnen, die Kellerdecke zu dämmen. Aufwand und Kosten sind verhältnismäßig minimal und Fachleute braucht es dazu auch nicht. Natürlich umso besser, wenn der Keller auch die entsprechende Höhe hat, dass man nach Dämmung noch durchlaufen kann, ohne erdrückt zu werden. 2) Fenster deines Baujahres sind noch keine riesen Katastrophe, dennoch und erst recht als Holzfenster wohl demnächst mal erneuerungswürdig. Da dir mit einer vielleicht später kommenden Dämmung der Außenwand Licht genommen würde, würde ich die nächsten Fenster gleich ein wenig größer einplanen, auch wenn das mehr Aufwand bedeutet. 3) Zustand des Dachstuhls, Dachsparrenhöhe und Dachüberstand sind sehr entscheidende Faktoren bei einem Dämmvorhaben. Zunächst mal wäre es natürlich ungünstig, wenn das Ende des Dachstuhls schon irgendwie abzusehen wäre, dann so wäre jede Dämmung rausgeschmissenes Geld. Ein ordentlicher Dachüberstand ist natürlich unbedingt nötig, wenn man die Außenwand dämmen will. Sparrenhöhe ist ein wichtiger Faktor bei einer Dämmung zwischen den Sparren, optimalerweise in Kombination mit einer Aufsparrendämmung oder Untersparrendämmung. Zwischensparren- und Untersparrendämmung ist nicht nur selber leichter zu bewerkstelligen, die Baumaterialien sind auch günstiger. Es ist jedoch so, dass die Untersparrendämmung in der Stärke nur einem Bruchteil der Zwischensparrendämmung betragen darf. Wenn du jetzt natürlich Sparren mit 10 oder 12cm Höhe hast (weiss ja nicht was damals so üblich war) reisst du mit dieser relativ günstig verwirklichbaren Kombination nicht viel. 4) Ich fand unter Anderem Folgendes Buch für den Einstieg nicht schlecht: http://www.amazon.de/s/ref=nb_sb_noss?__mk_de_DE=%C3%85M%C3%85%C5%BD%C3%95%C3%91&url=search-alias%3Daps&field-keywords=9783936896466 Aber auch im Internet gibt es viele nützliche und auch nicht von den Dämmstoffherstellern veröffentlichte Infos, wenn man nur lange genug sucht. Nach meinen persönlichen Erfahrungen würde ich solche schwerwiegenden Entscheidungen nicht alleine dem unbekannten Planungstalent eines Energieberaters überlassen. Wenn man sich selber Gedanken macht könnte man z.B. auch zu der Erkenntnis kommen, dass für einen persönlich die übliche verputzte Styropordämmung gar nicht das Richtige ist. Denn die eigentlich aus meiner Sicht bessere aber teurere vorgehängte hinterlüftete Fassade (VHF) ist plötzlich viel billiger, wenn man diese aus Holz realisiert und mit 2-3 Helfern aus dem Bekanntenkreis innerhalb weniger Tage selbst anschraubt. Aber das nur so als Beispiel, das eventuell recht speziell ist. Zwischensparrendämmung und Kellerdeckendämmung degegen bekommt schon eher wirklich fast jeder selber hin.
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Arno Nym schrieb: > Zur Zustandsbegutachtung des Hauses: > > Wichtig ist es meiner Erfahrung nach nicht nur einen Ernergieberater und > Baugutachter mit sich zu führen sondern man sollte auch viel Wert darauf > legen, dass die Leute kompetent und fair sind. > > Unsere 1jährige Karriere als Hausbesitzer hat leider gezeigt, dass es > vom Kleinstunternahmer bis hin zur mittelgroßen Firma in allen Belangen > rund um den Bau (vom Handwerker bis zu den Bauingenieuren) so viele > unfähige Leute gibt, wie ich es in einem anderen Bereich ehrlich gesagt > noch nie gesehen habe. > Das ist mit Abstand das Wichtigste, was man als Hausbesitzer wissen muss. Das Ausmaß an Inkompetenz, das man im Bereich Hausbau findet, ist kaum zu übertreffen. Man muss sich praktisch alles selbst aneignen und permanent danebenstehen. Empfehlungen von Freunden und Bekannten sind praktisch sinnlos, die meisten sind froh, wenn ein Handwerker pünktlich kommt. Ich würde sagen, dass das Verhältniss von brauchbaren zu richtig schlechten Handwerkern etwa 1:10 ist. Und das sollte man niemals, niemals vergessen. Der durchschnittliche Handwerker wird dir verkaufen, was ihm nützt. Immerhin sind bei einem 50 Jahre alten Haus die schlimmsten Mängel schon beseitigt, auch war das damals mit der Qualität anscheinend nicht ganz so schlimm. Gruss Axel
Axel Laufenberg schrieb: > Das ist mit Abstand das Wichtigste, was man als Hausbesitzer wissen > muss. Das Ausmaß an Inkompetenz, das man im Bereich Hausbau findet, ist > kaum zu übertreffen. Man muss sich praktisch alles selbst aneignen und > permanent danebenstehen. Und wenn man etwas nicht versteht, muß man es sich erklären lassen. Wenn man es dann immer noch nicht versteht, ist man nicht zu blöd, sondern es ist etwas faul! Bei den genannten Heizungsarten würde ich sehen/fragen, ob sich auch Erdgas in greifbarer Nähe befindet. Das wäre mein Favorit für Heizen+Kochen. Laß Dir zusätzliche Kosten nicht schönreden! Bei allen offenen Renovierungsarbeiten, würde ich zunächst nicht mit Eigenleistung kalkulieren, auch wenn man es später doch selber macht, damit es solide ist. Gutes Gelingen, und daß Dein Arbeitsplatz so stabil ist, daß die Immobilität nicht zur Last wird.
Meine Erfahrung: - Hütte komplett entkernen und grundsanieren. - als Heizung und Warmwasser, Solarthermie (Heizungsunterstützt) und Erdwärmepumpe (falls genehmigt). - Dämmung logischerweise nach EnEV, da Vorschrift. Reihenfolge: 1. Dach (ca. 30% Einsparung) 2. Fenster (ca. 20% Einsparung) 3. nur wenn Geld da, weil am teuersten - Ausenfassade (ca. 5% Einsparung) 4. Heizung als letztes dimensionieren. Meine Erfahrung hat gezeigt, dass man vorne wieder anfängt, wenn man hinten fertig ist, saniert man immer nur Teilweise.
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Das wichtigste ist es wirklich einen kompetenten Sachverständigen dabei zu haben. Und das zweitwichtigste für die Renovierung einen guten finanziellen Puffer einbauen. Über Handwerker wurde schon das wichtigste geschrieben. Im Moment ist das Geld billig. Die Handwerker haben viel zu tun. Du musst froh sein, wenn überhaupt einer kommt. Elektrik muss wohl neu. Ist sicher eine Zweileiterverkabelung. War wohl so bis Ende der 60er Standard. Hat aber auch Vorteile. Wenn eh alles neu muss, kann man gleich Netzwerkinfrastruktur mit verlegen. Auch auf das Material der Rohrleitungen solltest Du achten. Bei uns ist das Wasser sehr kalkhaltig. Deshalb wollen wir unserem nächsten Haus eine Entkalkungsanlage haben. Das kann aber bei alten Leitungen Probleme geben. Wenn die Raumaufteilung passt ist schon viel gewonnen. Das war bei uns bisher das Problem. Die Häuser die wir uns angeschaut haben waren so 70er Baujahr. Bei der energetischen Renovierung ist das aber das selbe Problem. Nur Dreileiterverkabelung gabs da schon :) Bei einem Kauf haben wir schon mal gut 100k an Umbaukosten eingeplant. Die Dachsanierung bei meinen Eltern hat schon 45k gekostet. Bringt, wie schon geschrieben, aber auch am meisten. Dann sind Fenster dran, grade die alten sind noch ohne Dichtung. Aussendämmung bin ich nicht sooo der Fan. Wenn alles Andere gemacht ist bringt das in meinen Augen auch nicht mehr so viel. Erneuerbare Energie zu nutzen ist eh Pflicht. Nach meiner Erhfahrung der letzen Zeit ist eine Renovierung wirklich nicht viel billiger als ein Neubau. Allerdings nicht für 230k, wie oben geschrieben. Zumindest hier in der Gegend muss man für beides nochmal 300k draufpacken. Kommt halt auch immer auf das Objekt und die Bedürfnisse an.
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Gut, die Frage ist auch was quasi sofort gemacht werden muss und was man für welchen Zeitraum vorsehen sollte. Aber ja die Erfahrung ist mir auch schon bekannt, dass das Baugewerbe ein Glücksspiel ist und wenn man sich nicht selbst zumindest reinliest völlig am Arsch ist.
Sofort sollte alles gemacht werden, was viel Dreck macht. Bzw. wo man für durchs ganze Haus muss. Rohr- oder Elektroleitungen austauschen zB. Solarthermie auch. Was später noch geht ist die Heizung an sich zu erneuern. Die ist in Deinem Fall ja noch nicht sooo alt und kann ja erstmal weiter genutzt werden. Ich hab mich da auch schon erkundigt. Solarthermie kann man eigentlich fast immer mit einer bestehenden Heizung kombinieren. Dachdämmung und Fenster kann man auch machen wenn man drin wohnt. Dach natürlich nur soweit die Unterkonstruktion nichts hat, wie oben schon geschrieben wurde. Bei meinen Eltern wurde auch das Dach neu gemacht inkl. Dachfenster. Das Dachgeschoss ist ausgebaut und bewohnt. Da musste keine Decke runter oder so. Wird alles von Ausssen gemacht.
Hallo Grotesker, D. I. schrieb: > Baugewerbe > ein Glücksspiel .. > wenn man sich nicht selbst zumindest reinliest > völlig am Arsch ist. ein andere Sichtweise: beim Bauen/Renovieren gibt es so viel verschiedene Ansichten/Lösungen, das man sich schon deshalb einlesen muss um zu wissen was man selber will Mir haben Handwerker die von ihrer Art und ihren Ansichten her zu mir passten auch in vielen Punkten von denen ich keine Ahnung hatte super Ratschläge gegeben, ich habe es meist erst später gemerkt... Ich würde also nicht nur nach Gefühl für die technische Lösung (oder Preis) aussuchen sondern auch nach Gefühl für den Typen! Im Innenbereich: lieber gleich zu Beginn mehr machen, wenn man drin ist macht man es doch nicht mehr (Elektrik !) ... Einbauküche schon drin ist zwar schön, aber wenn die Elektrik dahinter neu gemacht werden soll und der Fußboden womöglich auch ... Viele Grüße, Erik
Erik L. schrieb: > Im Innenbereich: lieber gleich zu Beginn mehr machen, wenn man drin ist > macht man es doch nicht mehr (Elektrik !) ... Ja, am besten macht man viel mit Leerrohren, da sind dann auch noch nachträglich Korrekturen möglich.
Harald Wilhelms schrieb: > viel mit Leerrohren stimmt ! bei uns (BJ 1937) konnten wir oft die alten Leerrohre weiterverwenden (einfach weitere Adern inkl. Schutzleiter dazu ziehen) und haben uns sehr viel schlitz-Arbeit gespart (meinem Schwiegervater sei großer Dank !)
Erik L. schrieb: > ...und haben uns sehr viel schlitz-Arbeit gespart (meinem Schwiegervater > sei großer Dank !) Der war dann ein richtiges Schlitzohr, daß er damals daran gedacht hat. ;-) MfG Paul
Hallo, beim Sanieren bleibt die frage nach deinen Vorlieben offen. Ich persönlich hätte keine Lust auf einer Baustelle zu leben, deshalb würde ich erst komplett sanieren und dann einziehen. Deshalb würde ich auf alle Fälle Elektroinstallation, Wasserleitungen, Heizungsrohre und Kanalrohre erneuern. Bei den neuen Rohren für Wasser und Heizung lauern die größten Gefahren, da dafür heute sehr gerne Pressfittings verwendet werden. Die sind super zu verarbeiten für den Handwerker, weil er dafür nix mehr können muss. Wenn die Presszange aber nicht exakt zu den Fittings passt, da ist es von anfang an leicht undicht, spätestens aber nach 15-20 Jahren werden die undicht. Wenn etwas geschludert wird beim Verarbeiten halten die auch nur 5-10 Jahre. Brauchbare Rohre sind Verbundrohre (Kunststoffrohr mit Aluminiumeinlage) oder weichgelötete Kupferleitung. Ich persönlich finde Kupferleitung besser, da sie einen gleichmäßigeren Rohrquerschnitt haben (bei Verbundrohr gibt es je nach System teils massive Querschnittsverengungen in den Fittings) und zudem ordentlicher aussehen. Allerdings ist Kupferrohr beispielsweise für Regenwassernutzung schlecht geeignet, da das kalkfreie, saure Regenwasser das Material angreift. Auch kommen immer wieder Spezialisten auf die Idee, das hartgelötete Kupferleitung besser ist, ist aber eine dumme Idee, da das Kupferrohr gehärtet ist und durch die höhere Löttemperatur beim Hartlöten ausglüht und dabei weich wird und das erste Loch im Bogen dann nicht lange auf sich warten lässt. Auch eine ganz große unsitte bei Rohrinstallationen ist der wilde Materialmix. Durch aufkommen der Pressfittings werden Reparaturen oder Umbauten an Wasserleitungen sehr gerne in Edelstahl gemacht. Wird aber Edelstahl mit normalem Stahl gemeinsam verbaut kommt es bald zu löchern, da Stahl und Edelstahl mit elektrisch leitfähigem Wasser drin zu elektrischer Korrosion in der Leitung führt. D. I. schrieb: > Öl (durchschnittlicher Jahresgesamtverbrauch der > letzten Jahre lag bei ca. 1300l / a) Ich kenne die Wohnfläche nicht, aber nach Bauchgefühl wurde da gut mit Holz zugeheizt. Der übliche Verbrauch eines Hauses aus der Zeit liegt bei 3000-6000 l/a. Wenn du die Quadratmeter hast kannst du das aber leicht mit Energiebedarf nachrechnen. (350kWh/m^2/a * beheizter Fläche)/(11,8kWh/kg * 0,83kg/l) D. I. schrieb: > Bad 2009, Badboiler 2014 Wenn die Warmwasserbereitung eigentlich zentral erfolgt klingt das nach: Die Wasserleitungen sind so zu, das nicht mehr genug durchkommt (vermutlich verzinktes Stahlrohr). Ich persönlich bevorzuge eine zentrale Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage mit Boiler. Der Boiler sollte dabei aber nicht übermäßig groß sein, damit das Wasser nicht ewig darin steht. 100-150 Liter Boiler langt vollkommen für 2-3 Personen. Einzige Ausnahme ist eine große Badewanne, die komplett mit heißem Wasser gefüllt werden soll, wobei auch da nicht heißt, das für 200 Liter Badewanne auch 200 Liter Boiler benötigt werden, da normal kaltes Wasser zum Warmen gemsicht wird, um die gewünschte Temperatur zu erhalten. Bei einem geregelten Tagesablauf dazu noch eine lernfähige Zirkulationspumpe, die das WW bis zum Hahn nur dann bereit hält, wenn es normal gebraucht wird. Soll mal außer der Reihe geduscht werden einfach kurz Wasser auf und wieder zu drehen, dann läuft die Zirkulationspumpe an und es muss auch nicht viel Wasser weglaufen, bis es warm ist. Was den "Energieverlust" durch die zentrale Warmwasserbereitung mit Boiler angeht ist zu bedenken, das die "verlorene Wärme der Rohrleitungen" letztendlich die Wohnung heizt. Wird das Wasser elektrisch erwärmt ist das ärgerlich, weil der Strom deutlich teurer ist als Öl oder Gas. Wird das WW aber mit der Heizung erzeugt, dann macht es letztlich kaum einen unterschied, ob die Wärme aus dem Öl jetzt über die Heizkörper oder die Wasserleitung in die Wohnung kommt. Was die Finanzen angeht würde ich aus dem Bauch heraus sagen sind die 80k€ ausreichend für kompett sanieren, wenn man viel selbst macht. Wenn man alles machen lässt dürften sie nicht für alles langen, aber immer noch genug sein, um die kritischen Sanierungsarbeiten durchzuführen (alles, wofür in der Wohnung die Wände aufgemacht werden müssen). Die anderen Arbeiten, wie beispielsweise die Fenster austauschen lässt sich auch zu einem späteren Zeitpunkt ohne große Probleme durchführen. Gruß Kai
Paul, welche Ehre von Dir hier zu hören, ähh lesen :-) ! Nein, eigentlich war er in dem Falle das Nicht-Schlitzohr, weil er vor 3 Jahren die Adern fein säuberlich reingezogen hat! Das Schlitzohr das früher daran gedacht hatte, der Architekt, war ein Namensvetter von Dir, er hieß auch Paul, allerdings nicht Baumann, was ja auch naheliegend wäre ... Aber Schlitzohr ist ja auch wieder verwandt ... Sorry, jetzt wird's aber echt OT. Gruß Erik
Beim Hauskauf spielen folgende 3 Kriterien die entscheidende Rolle: 1. Die Lage. 2. Die Lage. 3. Die Lage.
J. Ad. schrieb: > 1. Die Lage. > 2. Die Lage. > 3. Die Lage. Stimmt. Wichtig ist eigentlich dass die Kinder eine gute schule besuchen können und wenn möglich keinen so langen oder ungünstigen Schulweg haben. (Grundschule, Realschule, Gymnasium sollten in der Nähe sein) Danach ist noch der Arbeitsweg wichtig, das kann sich aber auch ab und zu mal ändern. Man will auch nicht in einer schlimmen Gegend wohnen und die Einkaufsmöglichkeiten sollten nicht zu weit weg sein. Manch einer will aber in einer Stadt wohnen wo es viele Unterhaltungsmöglichkeiten gibt und ihm sind die vielen Auto und die Betongegend egal. Manch einem anderen würde das aber alles ankotzen.
Wenn das Haus seit 54 Jahren steht, kannst Du davon ausgehen, das gravierende Maengel schon seit langem sichtbar sind und auffallen. Fenster, gerade Holzfenster sind nicht nach 10 Jahren defekt. (sri - Fenster mit Holzrahmen) Ich wage zu behaupten, die halten laenger als andere. Wenn die immer anstaendig behandelt wurden (streichen) spricht doch nix dagegen. Wenn Du dann noch einen Tischler organisierst, der Dir da Dichtlippen einfraesen kann, biste doch prima dabei. Ich persoenlich wohne in einem Haus Bj.1911 Die Bausubstanz ist einfach noch super. (Waende und Boeden) Die Dachziegel haetten schon seit einigen Jahrzehnten erneuert werden sollen. (aber ich wohne zur Miete) Und die Fenster waren bei meinem Einzug noch "Einfachverglast". Die Rahmen waren aber dank Pflege des hier wohnenden Malers noch in 1A Zustand. Wenn der "Schnitt" der Wohnflaeche angenehm ist, und der Arbeitsweg nur 15min. betraegt (Fussweg ?), sind das ausschlaggebende Gruende, die selbst finanziell nicht von der Hand zu weisen sind. Irgendwelche Abflussleitungen aus Guss, die durchrosten oder Elektroinstallationen die erneuert werden muessen, machen bestimmt nicht "den Kohl fett". Sowas kann man sicher auch preiswert in Eigenleistung machen. Wer ein eigenes Haus hat, wird sowieso schnell merken das hier und da und ab und zu etwas zu machen ist. Und von den ganzen "neuen" Niedrigenergiehaeusern, dessen geplante Lebensdauer eh nur <50 Jahre betraegt, wuerde ich glatt abraten. Die Dinger werden so schnell hingezaubert, das Fehler erst nach Bezug offenkundig werden. Gruss Asko.
Arno Nym schrieb: > 4) Gibt es Hinweise darauf, dass nur durch Fachfirmen sicher entfernbare > Gefahrstoffe wie asbesthaltige Baumaterialien verwendet wurden? > Eternitplatten finde ich dabei weniger kritisch als Asbest in verklebten > Bodenbelägen. Asbesthaltige Eternitplatten auf dem Dach werden schnell zum Thema, wenn man sie mit Solarzellen oder Kollektoren überbauen möchte. Dann steht eine Dachsanierung an.
Wolfgang Erbes schrieb: > Arno Nym schrieb: >> 4) Gibt es Hinweise darauf, dass nur durch Fachfirmen sicher entfernbare >> Gefahrstoffe wie asbesthaltige Baumaterialien verwendet wurden? >> Eternitplatten finde ich dabei weniger kritisch als Asbest in verklebten >> Bodenbelägen. > > Asbesthaltige Eternitplatten auf dem Dach werden schnell zum Thema, wenn > man sie mit Solarzellen oder Kollektoren überbauen möchte. Dann steht > eine Dachsanierung an. Natürlich. Aber der Aufwand der Entfernung ist weit übersichtlicher wie bei fest verbauten Materialien mit schwach gebundenem Asbest.
Mike J. schrieb: > Manch einer will aber in einer Stadt wohnen wo es viele > Unterhaltungsmöglichkeiten gibt und ihm sind die vielen Auto und die > Betongegend egal. Manch einem anderen würde das aber alles ankotzen. Genau! Da spielt es dann kaum eine Rolle, ob die Fenster 10 oder 12 Jahre alt sind.
Wie sieht es mit dem Dach aus, ist es verschalt, wie ist der Zustand der Ziegel, ist noch Ersatz lieferbar? Dämmen würde ich dann zwischen den Sparren, dann kann der Dachboden auch genutzt werden. Das geht auch noch nach dem Einzug in Eigenarbeit. Zustand der Außenfassade? Neu streichen inkl. Putzausbesserung und Streichen der Dachuntersichten wird um die 20 kEUR kosten. Von einer Außendämmung wurde uns abgeraten, das spart je nach Zustand des Mauerwerks kaum etwas ein, bringt aber potentielle neue Probleme (Diffusion von Feuchtigkeit, wandernder Taupunkt innerhalb der Isolierung und bei Kunststoffisolierungen auch Brandverhalten). Ihr Wartungsaufwand liegt auch viel höher. Typische Schwachpunkte sind Rolladenkasten (haben wir durch vorgesetzte Rollläden mit elektrischem Antrieb ersetzt, sie helfen ungemein Hitze draußen und Wärme drinnen zu halten, es zieht auch nicht mehr durch die Öffnung des Gurtes) und Heizkörpernische (kann gut von innen gedämmt werden). Die Elektroinstallation kann unbesehen ersetzt werden. Oft reichen Querschnitt und Anzahl der Steckdosen für heutige Bedürfnisse hinten und vorne nicht aus. Wahrscheinlich ist sie noch in klassischer Nullung ausgeführt. Das sollte unbedingt vor dem Einzug fertig werden, da es eine riesige Sauerei gibt. Die neue Installation dann mit Leerrohren (an den Ecken/ in längeren Abschnitten unbedingt Dosen vorsehen, diese nicht überputzen!) oder Kabelkanälen ausführen. Jürgen Gensicke schrieb: > Die Fenter von 91 kannste schonmal auf die Budgetliste setzen: > spätestens in 10 Jahren müssten die erneuert werden. Da würde ich aber > mal einen Schreiner fragen, in welchem Zustand die Dinger sind. Das würde ich jetzt nicht so pauschal sagen. Wir haben hier welche von Anfang der 80'er (Meranti, 3-fach verglast). Ihr Zustand ist immer noch gut, der Austausch laut unserem Glaser nichts bringen. Nur die einfach verglasten Kellerfenster aus Stahl haben wir ersetzt. Bei allem, was der Energieberater (Qualifikation?, ist er wirklich unabhängig?) empfiehlt gleich nach der Lebensdauer und der Amortisationszeit fragen, sie wird gerne zu gering angesetzt. Wir verzichten bei unserer gerade laufenden Sanierung auf Gutachter und Energieberater und verlassen uns lieber auf uns bekannte Handwerker. Die Sache mit den Heizkosten kommt mir spanisch vor. Die 1,3m³/a Heizöl sind zu gut um wahr zu sein und wie kommen dann die recht hohen 350kWh/m²a zustande? Diese Zahlen sind so oder so mit Vorsicht zu genießen, da stark vom Verhalten der Bewohner abhängig.
Wir haben nächste Woche Zweitbesichtigung zusammen mit einem Gutachter, mal sehen was sich da auftut. Womit ich fest rechne ist Dach und Elektrik und in dem Zuge hätte ich gerne die Boiler rausgeschmissen und durch Solarthermie oder eine andere Lösung ersetzt. Elektrik darf dann gleich inkl. Heimnetz sein. Von nachträglicher Außendämmung halte ich auch nicht sehr viel von dem was ich bisher gelesen und gehört und vor allem in der Nachbarschaft derzeit gesehen habe. Es gibt noch offene Punkte zu klären, z.B. wie das mit den Mietern oben ist, unten ist definitiv gekündigt und ab 1.7. erledigt, oben allerdings nicht. Je nach Kündigungsfrist, bin ich sicher nicht bereit 155k hinzulegen, wenn ich noch ein Jahr mit denen leben muss. Am Ende zählt was für eine Gesamtsumme und Aufwand zu erwarten ist. Bei Unwägbarkeiten habe ich auch kein Interesse daran mein Budget auf Anschlag auszureizen.
Axel Laufenberg schrieb: > neue Leitungen unterputz ist richtig > Arbeit und Dreck. und sollte man bei Bedarf möglichst vor dem Einzug machen, das spart über die Jahre ne Menge Stress (ich bereue den kompletten Austausch vor Einzug kein bischen, in allen vertikalen Leerrohre bis zur Sockelleiste und die horizontalen, Kabelkanal Tehalist Sockelleisten mit 3 Kammern 72mm, so war und ist eine Leitung tauschen, Netzwerk, Telefon, Antenne, Lautsprecher nie ein Problem, unter der Tür ging es unter dem Estrich in Leerrohre zur gegenüber liegenden Seite, oder auf der Tür abgewandten Seite, ein mal ums Zimmer, im Flur bietet sich ein oder mehr Zentralschächte -ggffs. abgehängte Decke- an zum Zähler oder Übergabepunkt, Telefon, Antenne, Kabel TV, auch für Router oder NetworkSwitch)
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Ein kleines Update: Der Gutachter hält einen Preis von 130k angemessen und sieht Renovierungsbedarf in der Größenordnung 80k, wovon 30k quasi unmittelbar investiert werden sollten (Geschossflächendämmung, Elektrik, ...) und der Rest über die Zeit nach Notwendigkeit (Fenster, Außenanlage, ...). Er konnte keine gravierenden Showstopper feststellen. Der Keller ist deutlich älter als das Haus (20er/30er Jahre) und besteht aus einem Sandstein/Ziegelgemisch. Das Haus ist in einem substantiell guten aber eben renovierungsbedürftigen Zustand und man muss sich der Arbeit bewusst sein. Seiner Meinung nach für die Lage und Gegend (VDSL 50 verfügbar, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Grundschule, KiTa im Ort; A73, Forchhheim und Erlangen in respektive 4-17 Minuten erreichbar) ein vernünftiges Angebot wenn man sich auf 130-135k einigen kann. Nun gut, wir schauen jetzt mal wie offen die Eigentümer ggü. Verhandlungen sind und müssen noch Einblick in den Mietvertrag der verbleibenden Mietpartei nehmen; das Inserat ist auch schon nicht mehr taufrisch.
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